Что делать, если застройщик просрочил сдачу дома

Что делать, если застройщик просрочил сдачу дома

5 правил при споре с застройщиком, или Что нужно знать, если квартиру вам не передают в срок или передали с просрочкой?

Вы заключили договор долевого участия с застройщиком, в котором указан срок, когда вам передадут готовую квартиру.

Объект не готов, квартиру вам не передают в срок? Передали с просрочкой?

Застройщик шлет уведомления об увеличении сроков строительства. 2, 5, 8 месяцев, а что дальше? Вы вправе требовать неустойку с застройщика. Это отдельно указано в вашем Договоре и ч.2 ст.6 Федерального Закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ» Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Собственно, есть несколько нюансов, которые нужно учитывать в таких ситуациях.

  1. Уведомление застройщика о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных ДДУ.

Чтобы их изменить, необходимо заключение застройщиком и участником соглашения, подлежащего государственной регистрации. Если такого соглашения нет, то смело рассчитывайте неустойку за просрочку и направляйте застройщику требование об оплате.

  1. Требовать неустойку с застройщика лучше после подписания акта приемки-передачи квартиры. Так у вас будет точно определен период просрочки, а застройщик не сможет на вас давить тем, что вы получите ключи самым последним. На самом деле, у застройщика нет аргументов, как и оснований не передавать вам квартиру, так как период просрочки будет увеличиваться, и вы снова взыщите неустойку за новый период.
  2. К неустойке, рассчитанной согласно ДДУ, прилагается приятный бонус в виде штрафа. К отношениям между дольщиком и застройщиком применим закон о защите прав потребителей. Соответственно, если застройщик в добровольном порядке не оплатил вам неустойку, штраф будет составлять 50% от присужденной потребителю суммы (п.6 ст. 13 Закона озпп). Например, если неустойка составила 200 000 рублей, то суд взыщет с застройщика еще дополнительно 100 000 рублей.

Если вы ожидаете свое жилье в съёмной квартире, вы можете добавить ко взысканию убытки, — расходы на аренду съемного жилья. Однако нужно будет документально подтвердить и убытки и то, что они связаны с просрочкой застройщика.

Кроме того, если вы понесли расходы, связанные с взысканием неустойки (оплата услуг юриста), суд взыщет их с проигравшей стороны.

  1. Получив решение суда и исполнительный лист, вы вряд ли получите какие-либо деньги с застройщика. Застройщик знаком с подобными ситуациями и знает, как избежать принудительного взыскания. Однако вы обязательно должны пройти этот путь, так как получите инструмент воздействия на застройщика при подписании акта приемки-передачи квартиры, при устранении недостатков.

Как правило, при контрольных измерениях выяснятся, что площадь квартиры на 1-2 кв. метра больше, чем указано в договоре. В таком случае, вам будет необходимо произвести оплату этих метров. Условно, при стоимости 100 000 рублей за 1 кв.м. доплата за 2 метра составит 200 000 рублей. Если у вас есть на руках решение суда о взыскании неустойки с застройщика (допустим, на туже сумму), то вы ничего не будете доплачивать, а эти суммы пойдут в зачет.

Кроме того, если с площадью у вас все в порядке, и она не изменилась при строительстве, наличие решения суда о взыскании неустойки улучшит ваше положение при производстве ремонта. Застройщик охотно предложит вам к зачету выполнить внутренние работы (стяжку, штукатурные или плиточные работы).

Неустойка за квартиру: сколько выплатит застройщик

Неустойка за квартиру: сколько выплатит застройщик

Если застройщик сдает недвижимость с опозданием, то по закону он должен заплатить неустойку. Вместе с тем у строительной фирмы есть право добиться снижения размера таких выплат (ст. 333 ГК). По словам ведущего юриста Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании × Павла Лобачева, неустойка выполняет не только компенсационную функцию, но и превентивную. Если суды будут снижать ее в десятки раз, то это станет фактически означать, что перечисленные цели игнорируются, добавляет эксперт. Тем не менее на практике это продолжает происходить.

Компенсация за парковочные места

Супруги Антон и Анна Поморские* приобрели по договору долевого участия два машино-места общей стоимостью 7,7 млн руб. в паркинге строящегося ЖК «Royal House на Яузе». Застройщик – ООО «Корунд ХХI» – обязался сдать объект в 2014 году, но стройка затянулась еще на три года. В итоге свою недвижимость пара получила лишь в 2017 году. Стройфирма отказалась платить за такую просрочку добровольно.

Тогда Поморские обратились в суд с просьбой взыскать с продавца 4,8 млн руб. неустойки за нарушение срока передачи объектов долевого строительства. Две инстанции постановили уменьшить эту сумму в 24 раза – до 200 000 руб., посчитав изначальные требования заявителя несоразмерными. Суды дополнительно подчеркнули, что машино-места не предназначены для проживания и не считаются предметами первой необходимости.

Верховный суд, куда пожаловались истцы, не согласился с таким подходом. ВС объяснил, что в спорной ситуации не имеет значения, являются ли объекты недвижимости предметами первой необходимости для заявителей. Судьи ВС подчеркнули, что никаких других мотивов для снижения неустойки нижестоящие инстанции не привели. В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства ответчика, на основании которых можно было уменьшить компенсацию, добавил ВС (дело № 5-КГ19-149). Тройка судей под председательством Александра Кликушина постановила отменить все акты нижестоящих судов и отправить дело на новое рассмотрение обратно в первую инстанцию (пока еще не рассмотрено).

Сниженный штраф

А Сергей Мастеров* вступил в долевое строительство однокомнатной квартиры в новом жилом комплексе близ центра Сочи. Сдачу дома застройщик – АО «Универсал» – просрочил на три года. Покупатель потребовал выплатить ему за такую просрочку неустойку в размере 623 833 руб. Продавец отказался это делать добровольно, поэтому Мастеров обратился в суд. Там он дополнительно попросил взыскать с застройщика потребительский штраф – 311 916 руб., а также 50 000 руб. компенсации морального вреда.

Первая инстанция постановила уменьшить неустойку до 50 000 руб., а компенсацию до 5000 руб., штраф составил 2500 (половина суммы, присужденной за моральный вред). Апелляция указала, что сумма штрафа рассчитана неверно, но оставила решение нижестоящего суда без изменений. Мастеров обжаловал подобные выводы в Верховном суде. ВС отметил, что Краснодарский краевой суд, указывая на ошибку первой инстанции, не привел при этом ни мотивов в подтверждение своего вывода, ни ссылок на нормы права.

Между тем штраф нужно рассчитывать от всей присужденной суммы в пользу потребителя суммы, а не только от компенсации морального вреда, пояснили судьи ВС. В подобных случаях действительно можно уменьшить не только размер неустойки, но и штрафа, отметила судебная коллегия по гражданским делам ВС (дело № 18-КГ19-127). Но в таком случае суды должны привести мотивы, которые позволяют его уменьшить. Учитывая перечисленные обстоятельства, это дело в части уменьшения взысканного штрафа тройка судей во главе с Кликушиным тоже отправила на новое рассмотрение в первую инстанцию (пока еще не рассмотрено).

Эксперты «Право.ru»: «Такие решения нижестоящих судов опасны»

При взыскании неустойки истцу следует обосновать суду ее размер, говорит Павел Лобачев из Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании × : «В том числе предоставить подробный расчет требований».

Такого рода решения нижестоящих судов опасны для правопорядка. Насколько эффективно неустойка будет выполнять свои функции, если застройщик будет знать: если он существенно нарушит сроки передачи недвижимости по договору, его ответственность будет незначительна?

Павел Лобачев, ведущий юрист Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании ×

Критерии, при которых снижение неустойки по ст. 333 ГК в спорах с застройщиками действительно обоснованное, достаточно давно выработаны практикой, констатирует Лобачев. Такой подход применим, когда из-за просрочки в несколько месяцев с застройщика взыскивают компенсацию размером со стоимостью самой квартиры (дело № 41-КГ18-27). На практике застройщики в обоснование необходимости снижения неустойки используют разные аргументы, рассказывает партнер Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × Дмитрий Некрестьянов. Наиболее выигрышные из них, добавляет эксперт: просрочка связана с действиями госорганов либо монополистов, размер неустойки превышает размер обязательств по договору, размер неустойки существенно превышает средние ставки процентов по кредитам в соответствующем регионе.

Следует признать, что, объективно говоря, ни один из этих аргументов не имеет какого-то определяющего значения для суда, утверждает Некрестьянов: «Но в совокупности они приводят к снижению неустойки». Ситуация со штрафом, по сути, аналогичная, поясняет Михаил Осипов из Адвокатское бюро «А2» Адвокатское бюро «А2» Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции Профайл компании × : «Суды в нем видят разновидность законной неустойки». Но следует учитывать, что снижение штрафа по аналогии с неустойкой должно допускаться только в исключительных случаях, добавляет эксперт.

Злоупотребления дольщиков

Есть и обратная сторона проблемы. Наталья Никольская, председатель МКА Московская коллегия адвокатов «Арбат» Московская коллегия адвокатов «Арбат» Федеральный рейтинг. × , рассказывает, что существует целый рынок юркомпаний и юристов, которые агитируют дольщиков подавать иски к застройщику: «Они работают как за фиксированную сумму, так за процент от взысканного. Некоторые из них даже в свое название вносят фразу «взыскание неустойки по ДДУ». По ее словам, такое явление относится к «потребительскому экстремизму». «Юристы-экстремисты» создают чаты в Telegram, где под видом бесплатной юрконсультации навязывают дольщикам свои услуги, говорит адвокат: «Они вводят дольщиков в заблуждение, обещают взыскать от 75 до 150% от требований, чего не случается практически никогда».

  1. Включать в договор условие об упрощенном изменении сроков передачи объекта без согласия клиента. И применять эти условия на практике.
  2. Включать условие об упрощенной процедуре передачи квартиры в собственность при уклонении дольщика от принятия квартиры.
  3. Включать условие о штрафах за задержку приема квартиры.
  4. Работу с дольщиками необходимо начинать вести на этапе заселения квартир. Можно добровольно выплачивать дольщикам неустойку в приемлемом для застройщика размере.

Юристы постоянно изобретают новые приемы, часто недобросовестные, замечает Никольская: «Больше всего вреда застройщикам наносит искусственное изменение территориальной подсудности спора. По закону «О защите прав потребителей» дольщик может обратиться в суд общей юрисдикции по месту своей регистрации, в том числе временной. Юристы изучают практику взыскания неустойки и штрафа в московских судах и временно регистрируют своих клиентов-дольщиков на тех территориях, где судьи взыскивают большие суммы. Явление это массовое. Юристы со своими дольщиками кочуют по всей Москве. Судьи закрывают глаза на недобросовестность дольщика, ссылаясь на то, что закон «О защите прав потребителей» не дает им право отказаться принять спор к рассмотрению».

Юлия Макаренко из ЮП Юридическое партнерство «Курсив» Юридическое партнерство «Курсив» Региональный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × обращает внимание на еще одну проблему, которая только начинает проявляться. Она поясняет, что сейчас застройщики не имеют доступа к деньгам дольщиков, а ведут строительство с помощью проектного финансирования: «Банки при выдаче кредитов требуют от застройщиков принять на себя дополнительные обязательства, ограничивают их возможности на распоряжение как собственными, так и целевыми средствами». Деньги покупателей лежат на эскроу-счетах и защищены от любых посягательств до момента передачи квартиры. Если раньше застройщик строил объект на средства дольщиков и взыскание с него и неустойки, и потребительского штрафа можно было оправдать тем, что застройщик бесплатно пользовался чужими средствами, то сейчас строительная фирма платит за это процент банку, резюмирует Макаренко.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу дома – суд, компенсации

Застройщик

Квартира

Строительные компании зачастую не укладываются в заявленные сроки возведения многоквартирных домов. Для дольщиков не имеет значения, какая причина к этому привела. Они оплатили договор и вправе ожидать, что условия соглашения будут соблюдаться. Каким образом можно получить компенсацию и что для этого нужно сделать?

Содержание статьи:

Определяем срок сдачи дома

Если вы стали участником договора долевого строительства, в нем фигурирует конкретный срок сдачи дома и передачи квартиры собственнику.

Он один для всех дольщиков многоквартирного дома или одной секции. В ДДУ фиксируются следующие основные сроки:

  1. Ввода в эксплуатацию.
  2. Передачи отдельной квартиры правообладателю.

В соответствии с ФЗ № 214, строительная компания не может передавать квартиру, пока не пройдет окончательный ввод дома в эксплуатацию. Это обязанность местной администрации.

Точный срок передачи определяется следующими способами:

Конкретная датаУказывается «в срок не позднее определенного числа». При данном варианте уже на следующий день наступает просрочка.
Обозначение квартала сдачиТочно указывается квартал и год. В этом случае просрочка наступает в первый день следующего квартала.
Ввод в эксплуатациюУказываетсяквартал и год получения разрешения после ввода в эксплуатацию. Отдельные квартиры передаются в течение месяца после получения документа. Просрочка наступает по истечении указанного квартала и 30 дней.

Доказательство нарушения срока сдачи

В качестве доказательства может использоваться передаточный акт. При его отсутствии можно говорить, что организация не исполнила свои обязательства. При наличии акта с датой, которая существенно превышает срок передачи квартиры, это также является нарушением условий соглашений.

В соответствии с ФЗ № 214 «О защите прав дольщиков», предусматривается обязанность установления сроков сдачи и фиксацию в договоре. Под передачей понимается выдача ключей и подписание акта по готовой квартире. Если застройщик предлагает его подписать по недостроенному объекту, нельзя на это соглашаться. Подобные действия незаконны.

Обратите внимание! В законе не регламентируется конкретный вид указания срока передачи. Важно, чтобы он был одним для всех участников договора по определенному дому или блок-секции. В случае возникновения судебного спора во внимание не могут приниматься такие формулировки, как «примерно» или «ориентировочно».

Соглашение о переносе срока

Если строительная компания предполагает, что по объективным причинам срок может быть нарушен, ему необходимо уведомить об этом всех дольщиков. Это необходимо сделать не позже, чем за 2 месяца до срока сдачи по договору. В соответствии с п. 3 ст. 6 ФЗ «214», с каждым согласным дольщиком заключается дополнительное соглашение.

Просрочка застройщиков

В нем обязательно указывается следующая информация:

  • Причина переноса срока.
  • Новая дата передачи квартиры.

Обратите внимание! Соглашение является только предложением перезаключить договор в добровольном порядке. Дольщик может отказать от этого или принять предложение.

Если подписать данный документ, можно лишиться следующего:

  • Возможности претендовать на выплату неустойки по просрочке.
  • Права расторжения договора в одностороннем порядке и возврата средств, оплаченным по договору. В этом случае придется ждать новой даты по заключенному соглашению.

Дольщик может и отказаться от подписания данного документа. В соответствии с ГК РФ, любое изменение основных условий допускается только по соглашению сторон. Будущий собственник квартиры является равноценной стороной соглашения, поэтому он может отказать от изменений. Это не несет негативных последствий с юридической точки зрения. Он может требовать выплаты неустойки.

Если застройщик существенно задерживает сроки возведения дома и у дольщика есть возможность купить другую недвижимость, он имеет основания для одностороннего расторжения договора. Ему обязаны вернуть оплаченные деньги. Кроме того, он может продать недостроенную квартиру путем переуступки прав требования третьему лицу.

Последовательность действий

Если вышли все сроки, а строительная компания не планирует исполнять договоренности, дольщик имеет право на ответные действия. Он для этого может обратиться с исковым требованием в суд и потребовать не только возврата стоимости договора, но и компенсации. Но перед этим нужно выполнить определенные действия.

Подготовка досудебной претензии

Претензия к застройщику

Досудебное урегулирование – возможность решить проблему мирным путем без привлечения судебных органов. Для судьи это является подтверждением, что дольщик предпринял все самостоятельные попытки получить компенсацию.
В первую очередь составляется досудебная претензия в адрес строительной компании. Она должна быть обоснована и составлена юридически грамотно. Во многом претензия идентична исковому заявлению в суд, при обращении в который ее копия приобщается к делу.

Требования в досудебной претензии должны быть такими же, что в иске. При составлении этого документа необходимо ссылаться на статьи 309 и 310 ГК РФ, а также на ФЗ № 214.

Претензия должна содержать следующее:

  • Дату и номер оформления ДДУ.
  • Предмет договора, в качестве которого выступает квартира.
  • Срок сдачи объекта.
  • Документально подтвержденные убытки от действий застройщика.
  • Нарушения строительной компании по договору.
  • Размер основного долга.
  • Сумму компенсации и расчеты.

Если досудебная претензия и иск будут отличаться в аспекте предъявляемых требований и компенсации, судья может отклонить его и не принять дело к рассмотрению. В этом случае придется подавать новую претензию к застройщику. Чтобы увеличить компенсацию, можно предъявить копии квитанций или расписки арендодателя за съемное жилье или гостиницу.

Перед подачей претензии дольщик может обнаружить, что договор содержит пункты, противоречащие действующему законодательству. Важно просить признать их недействительными еще в досудебных требованиях. В противном случае судья может решить, что дольщик выразил согласие по этому вопросу.

Передача претензии строительной компании

Письмо с уведомлением

Документ необходимо составить в двух экземплярах, один из которых передается застройщику, а второй – остается у дольщика.

Передать претензию можно двумя основными способами:

  1. Лично. На втором экземпляре проставляется печать в приеме и входящий номер.
  2. По почте. Направляется письмо с обязательным уведомлением, которое служит подтверждением доставки.

Как рассчитать неустойку?

Существует формула, по которой можно рассчитать неустойку самостоятельно. Она выглядит таким образом:

Стоимость договора х количество дней просрочки х ставка рефинансирования на день передачи, указанная в процентах х 2/ 30 000

Если недвижимость оплачивается в рассрочку, ставка рефинансирования берется из периода, когда производились оплаты. Полученные суммы складываются.

Застройщику дается 10 дней со дня получения претензии, чтобы подготовить ответ. Если никакие действия не предпринимаются, можно обращаться с иском в суд.

Исковые требования

Немногие прибегают к судебному разбирательству. Но в большинстве случаев это единственное действенное решение проблемы. Она может быть урегулирована еще до вынесения решения по делу.

Исковое заявление с приложениями подается в районный суд по месту расположения строительства или адресу застройщика. Перед подачей иска полезно изучить практику в разных судах, чтобы выбрать наиболее подходящую инстанцию. Сумма компенсации может отличаться в разы.

Судебные разбираельства

Чтобы подать заявление, необходимо обратиться в приемную с полным пакетом документов. Важно, чтобы у вас было не менее 3-х экземпляров. По одному экземпляру передается суду и ответчику. Если в одном договоре фигурирует несколько дольщиков, они должны подать коллективный иск. Им придется присутствовать в суде лично или направить от своего имени адвоката, который будет представлять их интересы.

Допускается и общее коллективное обращение дольщиков дома, если недовольных оказалось много. К таким делам относятся серьезнее. Но разбирательство может затянуться на месяцы и годы, так как дело будет откладываться в случае неявки хотя бы одного из истцов.

Необходимые документы

При обращении в суд подаются копии документов. Оригиналы передаются только в случае отдельного запроса суда.

Для рассмотрения иска потребуется следующее:

  • Исковое заявление с расчетами неустойки.
  • Платежный документ, свидетельствующий об оплате договора.
  • Копия паспорта заявителя.
  • Копия ДДУ.
  • Досудебная претензия с уведомлением о доставке или отметкой о вручении.
  • Документы, подтверждающие обоснованность компенсации.

В последнем случае можно предоставить расписки за оплату арендуемого жилья, расчеты по упущенной выгоде за возможную сдачу в аренду несданной квартиры и другие документы.

Документы

В случае, если финансовые претензии не погашаются до суда, истец имеет право требовать штраф в размере половины стоимости иска. Также можно приложить расчет по вкладу с суммой начисленного процента, если бы деньги не были оплачены по договору.

При подаче финансового иска в суд, оплачивается госпошлина. Согласно ст. 333.36 НК РФ и ФЗ «О защите прав потребителей», истец освобождается от ее оплаты, если иск связан с нарушением прав и его размер не превышает 1 млн. рублей. Если сумма больше, оплачивая госпошлина в размере 0,5 % от суммы более 1 млн. рублей, но не более 60 тысяч рублей.

В случае положительного решения суда, оно вступает в силу по истечение 30 дней. Если ответчик не подаст апелляцию в вышестоящий суд, он обязан выплатить дольщику компенсацию и неустойку в течение 10 дней. Если этого не случится, исполнительный лист передается судебным приставам.

Читайте также  Как прописаться в квартиру через МФЦ: регистрация по

Таким образом, при нарушении сроков необязательно подписывать новое соглашение со строительной компанией. Можно подать претензию о выплате компенсации. При невыполнении требований можно обратиться в районный суд.

Видео сюжет расскажет, как взыскать неустойку с застройщика

Если застройщик просрочил срок сдачи многоквартирного дома

Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК. На купленные через участие в ЖСК квартиры неустойка по 214-ФЗ не распространяется.

Как определяется срок сдачи квартиры?

Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.

В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам. Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры .

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:

  • точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014». При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
  • обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
  • в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию». При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки

Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.

Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?

По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления — минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора . На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

Обязан ли дольщик подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры?

Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.

Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.

Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?

Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).

Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

  • вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
  • вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.

Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?

На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры?

1. Напишите застройщику претензию.

В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.

2. Вручите претензию застройщику.

Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.

Когда надо подавать претензию?
Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.

3. Обращайтесь в суд.

Если застройщик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемый способ разрешения спора, рекомендуем сразу же обращаться в суд с иском о защите прав потребителя. В дополнение к требованиям из претензии вы можете добавить компенсацию морального вреда (размер определите по своему усмотрению) и штраф по ч.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

А может ли застройщик в счет своей просрочки отменить мне доплату за лишние метры или расходы в размере до 3% на ввод дома в эксплуатацию?

Может, но не обязан это делать. Автоматически в случае просрочки сдачи дома такие доплаты не отменяются. Устных заверений застройщика, к сожалению, недостаточно. Поэтому вам необходимо будет уговорить застройщика подписать дополнительное соглашение к договору. В таком соглашении нужно прописать пункт об исключении из договора долевого участия условия о доплату за изменение площади, возмещении расходов застройщика.

Если вы не смогли уговорить застройщика, тогда пункт про доплаты будет продолжать действовать. Это значит, что вам придется доплатить застройщику необходимые суммы. В случае неоплаты он сможет взыскать их с вас по суду. Независимо от этих доплат застройщику вы можете предъявлять свой иск о защите прав потребителя.

Что делать, если в акте приема-передачи есть пометка об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры?

Можем предложить такой план действий:

  1. Написать застройщику письменное заявление с требованием внести изменения в текст акта приема-передачи, поскольку у вас имеются претензии по срокам сдачи дома. Также можно прописать это требование в претензии о выплате неустойки. Это заявление / претензию надо вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре.
  2. Подождать реакции застройщика. Помните о сроках подписания акта приема-передачи — это 7 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче (по ст.8 ФЗ об участии в долевом строительстве) или иной срок (по условиям вашего договора ДДУ).
  3. Подписать акт приема-передачи квартиры с оговоркой, если застройщик не вносит изменения в акт приема-передачи, и у вас нет оснований для отказа от подписания (например, неустраненных дефектов).

Оговорка делается во всех экземплярах акта после вашей подписи:
«Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ___ по _____. Подпись, Фамилия И.О., дата».

Не возникнет ли у меня проблем при регистрации права собственности с таким актом?

В ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество сказано, что не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ч.3 ст.18).

В Приказе Минюста РФ №184 от 01.07.2002 (Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) разъяснено, что приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (пункт 3 статьи 18 Закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ.

То есть если приписка оговорена и подтверждена вашей подписью, акт должны принять.

Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector