Договор аренды недвижимости на неопределенный

Договор аренды недвижимости на неопределенный

Нужно ли регистрировать договор аренды в Росреестре?

Не каждый договор аренды необходимо регистрировать в Росреестре, обязательна государственная регистрация договора аренды земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения, заключенного на срок не менее года.
Нередко на государственную регистрацию поступают договоры аренды, срок которых истек, такие договоры после истечения срока возобновляются на неопределенный срок. Договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок, а также договор, который продлен или возобновлен на такой срок, регистрировать не нужно. Должны быть зарегистрированы только те договоры, срок которых определен и составляет не менее одного года. Исключение составляет договор аренды предприятия, который регистрируется независимо от того, на какой срок он заключен.
Следует отметить, что в договоре аренды недвижимости нужно согласовать условие об объекте аренды, указав кадастровый номер, точный адрес здания; площадь, местоположение помещения в здании (этаж, номер на плане и т.д.), назначение сдаваемого в аренду здания или помещения (к примеру, для офисных и/или производственных нужд и т.п.), к договору должен прилагаться поэтажный план помещения.
Также существенным условием договора является арендная плата, если в договоре не установлен размер арендной платы, договор считается незаключенным и не подлежит регистрации.
Для того чтобы зарегистрировать договор аренды, одна из сторон договора должна обратиться в МФЦ с заявлением о регистрации договора аренды. Если же договор аренды заключен с органом государственной власти или органом местного самоуправления, то заявление может подать указанный орган. Так же заявление могут подать обе стороны договора. Если договор аренды удостоверен нотариально, то за его регистрацией может обратиться и нотариус.
Так, за 9 месяцев 2020 года Управлением Росреестра по Республике Бурятия зарегистрировано более 3,5 тысячи договоров аренды, из которых около 2,5 тысяч – договоры аренды на земельные участки, свыше 1 тысячи – договоры аренды на здания.
Отметим, что гражданами за указанный период заключено порядка 1,8 договоров, из которых большая часть (более 1,7 тысячи договоров) – на земельные участки.
Обращаем внимание, что возможна ситуация, когда по заявлению собственника в ЕГРН ранее была внесена отметка о невозможности регистрации без его личного участия. В таком случае при обращении за госрегистрацией, например, арендатора или представителя арендодателя по доверенности документы вернут без рассмотрения. Поэтому в данной ситуации рекомендуем обратиться за регистрацией договора арендодателю (например, руководителю организации) лично. Он также может отозвать ранее поданное заявление о невозможности регистрации.
Необходимо представить договор аренды не менее чем в двух подлинниках, не менее одного подлинника и копии, если регистрируется нотариально удостоверенная сделка. Заявитель может представить самостоятельно документ об уплате государственной пошлины, уплатить госпошлину должна та сторона, которая обращается за регистрацией. Размер госпошлины за регистрацию договора аренды недвижимости независимо от количества объектов, передаваемых в аренду составляет для юридических лиц 22000 рублей, для физических лиц 2000 рублей; за регистрацию договора аренды объектом которого являются земли сельскохозяйственного назначения размер госпошлины составляет 350 рублей.

Надо ли регистрировать бессрочный договор аренды нежилого помещения? Все нюансы оформления сделки

Передача нежилой недвижимости в аренду предполагает заключение договора между сторонами, в котором устанавливаются сроки действия соглашения.

Необходимость продлевать договор не всегда может быть удобна участникам сделки, поэтому законодательство допускает возможность передачи имущества в пользование на неопределенный срок.

Рассмотрим подробнее особенности такого вида сделок.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Что значит сдать недвижимость на неопределенный срок?

Законодательной базой в области арендных правоотношений выступает Гражданский кодекс РФ, сроки договора аренды регламентируются п.2 ст.610 ГК РФ. Бессрочная аренда нежилого помещения – это передача недвижимого имущества, находящегося в собственности у одного лица, другому лицу на неопределенный срок. Отсутствие временных рамок позволяет каждому из участников сделки отказаться от исполнения обязательств, предупредив об этом другого участника за три месяца.

Как составить cоглашение?

Официально установленной формы договора аренды не существует, поэтому составляется он в свободной форме, но с учетом необходимости раскрыть в нем следующую информацию:

  • права и обязанности;
  • данные участников сделки;
  • данные объекта сделки.

Основные пункты

  1. Заголовок «Договор аренды нежилого помещения».
  2. Дата заключения, город.
  3. Информация о сторонах правоотношений.
  • общая площадь;
  • адрес местонахождения, этажность, номер помещения;
  • кадастровый номер здания;
  • кадастровый номер помещения;
  • цель использования, например, «Розничная торговля бытовой техникой»;
  • приложение в виде выписки из ЕГРН об отсутствии обременения права собственности.
  • подготовка имущества к передаче;
  • составление акта приема-передачи недвижимости;
  • страхование имущества;
  • проведение капитального ремонта;
  • проверка целостности и исправности имущества.

Права и обязанности арендатора:

  • своевременное внесение оплаты за пользование имуществом;
  • проверка целостности и исправности помещения при получении;
  • использование имущества в соответствии с условиями договора.

Пример: «Арендная плата устанавливается в размере 70 тысяч рублей за расчетный период – месяц, и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг. Арендная плата вносится не позднее 10 дней после истечения расчетного периода (1 месяца)» .

  • копии кадастрового паспорта помещения;
  • копия свидетельства о праве собственности на помещение;
  • копия доверенности на заключение договора аренды;
  • акт приема-передачи нежилого помещения.
  • график платежей.
  • Юридический и фактический адрес.
  • Наименование организации.
  • ФИО представителя юридического лица или ФЛ.
  • ОГРН, ИНН, КПП, Р/с, БИК, ОКПО.
  • Подписи сторон.
  • Скачать бланк бессрочного договора аренды нежилого помещения
  • Скачать образец бессрочного договора аренды нежилого помещения

Надо ли регистрировать?

Регистрация бессрочного договора не является обязательной. Спорность данного вопроса связана с тем, что согласно п.2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимости должен быть зарегистрирован в обязательном порядке. А в п.2 ст.651 ГК РФ указывается, что регистрации подлежат только срочные сделки, заключенные на период не менее 1 года.

Проясняет спорную ситуацию Информационное письмо ВАС РФ от 11.02.2002 №59, в котором указывается, что государственная регистрация обязательна только для срочных договоров.

Инструкция

  1. Необходимо собрать пакет документов:
  • Заявления участников сделки на проведение регистрации.
  • Оригиналы обоих экземпляров договора аренды.
  • Паспорта граждан РФ и их копии.
  • Свидетельство о государственной регистрации юридического лица или ИП.
  • Документальные подтверждения полномочий представителей юридического лица.
  • Свидетельство права собственности на помещение.
  • При необходимости доверенность на заключение договора.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Кадастровый и технический паспорт помещения.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Сроки и стоимость

Размер пошлины указан на официальном сайте Росреестра и составляет:

  • 2000 рублей для физических лиц;
  • 22000 рублей для юридических лиц.

При регистрации сделки между физическим и юридическим лицом, физическое уплачивает 2000 рублей, а юридическое – 22000 рублей.

Как расторгнуть?

Расторжение бессрочного договора регламентировано п.2 ст.610 ГК РФ, в котором указано, что каждый из участников правоотношений может расторгнуть отношения в одностороннем порядке, уведомив другого участника не менее чем за 3 календарных месяца.

Заключение

Бессрочная аренда нежилого помещения имеет ряд неоспоримых плюсов. В первую очередь это отсутствие необходимости продления договора и заключения дополнительных соглашений. Кроме того, бессрочная аренда позволяет избежать процедуры обязательной государственной регистрации договора и уплаты госпошлины.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Подписываем договор аренды коммерческой недвижимости (арендодателям и арендаторам). Часть 3 «Основные условия договора»

Все условия договора аренды являются важными для сторон. И каждая из сторон должна четко и в полном объеме понимать те права и обязанности, которые у неё возникают при подписании договора.

Я постараюсь выделить основные блоки договора, на которые нужно обращать внимание в первую очередь.

1. Объект аренды. В договоре требуется четкое описание объекта — помещения, которое передаётся в аренду. Зачастую стороны ограничиваются указанием адреса и общей площади помещения, что приводит к неблагоприятным для сторон последствиям, например, договор приходится расторгать ввиду технической невозможности его исполнения. Фиксируйте площадь, планировки, отделку и состояние, инженерное и техническое оборудование, мощности, способ разгрузки, способ размещения рекламы, возможные нагрузки на пол (плиту перекрытия), здание, в котором располагается объект, прилегающую территорию, парковку и все иные технические характеристики, которые имеют для сторон принципиальное значение.

2. Срок договора. Юридически существует три варианта: краткосрочный договор (сроком до одного года), долгосрочный договор (сроком свыше одного года) и договор аренды на неопределенный срок. Долгосрочный договор требует государственной регистрации, при этом стороны не вправе в отношениях между собой ссылаться на отсутствие такой регистрации (другими словами действие договора для его сторон (арендатора и арендодателя) не связано с регистрацией договора, договор будет полноценно работать с момента подписания сторонами).

Расторжение договора. Здесь важно запомнить, что расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке одна из сторон может при условии существенных нарушений договора другой стороной, если иное не предусмотрено договором. Мне приходилось сталкиваться с непониманием этой нормы, люди считают, что можно выйти из договора в любой момент. Это не так! Арендатор может съехать с помещения, но обязанность платить арендную плату останется.

Договор, действующий на неопределенный срок, по общему порядку расторгается в одностороннем порядке при уведомлении за три месяца.

Односторонний внесудебный отказ от аренды можно предусмотреть в самом договоре, при этом обязательно прописать чёткие правила такого отказа (основания, процедура). Обращайте внимание, что федеральные сети (арендаторы) и некоторые арендодатели предусматривают своё право на выход из договора, при этом такое право у контрагента отсутствует.

3. Арендная плата. Как правило, выделяют постоянную (плата за пользование помещением) и переменную (коммунальные услуги, эксплуатационные платежи и т.д.) части арендной платы.

А. Постоянная часть. Арендная плата может быть фиксированной (твёрдой), плавающей (зависящей от каких-то факторов, самый распространённый — товарооборот) и смешанной (привязка к товарообороту, но не менее установленного фикса). При подписании условия о товарообороте обращайте внимание на НДС — ряд арендаторов считает товарооборот до вычета НДС, ряд — после. Постоянная часть арендной платы может полностью или частично включать в себя переменную составляющую.

Б. Переменная часть. По сути это компенсация затрат на коммунальные услуги и эксплуатацию помещения. Отмечу два момента:

1) Цена договора аренды не может формироваться исключительно из переменной составляющей.

2) В интересах арендатора делать перечень переменной платы закрытым, устанавливать фиксированное ее значение или максимальную величину. Иначе есть риск раздувания расходов со стороны арендодателя.

4. Индексация. В соответствии с ч.4 ст.614 ГК РФ «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

С точки зрения судебной практики это означает, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Не является нарушением указанной нормы следующие случаи:

— Договором предусмотрено ступенчатое изменение размера арендной платы (1 месяц — 500₽/м, 2 месяц — 550₽/м и т.д.);

— Привязка арендной платы к курсу валюты;

— Привязка арендной платы к инфляции и периодический (ежемесячный, ежеквартальный) пересмотр аренды;

— Иные механизмы изменения арендной платы, предусмотренные договором, вопрос для творчества открыт.

Индексация может быть фиксированной (твёрдый процент), плавающей (привязка к инфляции, валюте и т.д.), смешанной, открытой (без указания предельных значений).

Также важно понимать, что если договором предусмотрен порядок индексации по соглашению сторон, то в случае отказа арендатора от индексации, провести такую арендодатель не сможет.

Процедуру проведения индексации (форма уведомления, сроки уведомления и т.д.) необходимо также подробно прописать в договоре.

5. Границы эксплуатационной ответственности. Блок, на который не всегда стороны обращают внимание. При этом он регламентирует довольно серьезный вопрос — кто за что отвечает при использовании помещения: кто и в каком объеме следит за состоянием оборудования, отвечает за пожарную и эксплуатационную безопасность, осуществляет текущие и капитальные ремонтные работы и т.д. Чем подробнее и чётче разграничена ответственность между сторонами, тем проще в дальнейшем решать текущие вопросы в ходе действия договора.

Я постарался отразить те вопросы, на которые следует обратить внимание в первую очередь, и без углубленного их анализа (по данным вопросам существует очень много тонкостей и деталей, которые в корне могут поменять суть подписываемого документа).

Помимо обозначенных выше блоков можно выделить также большое количество иных вопросов: ответственность сторон, сроки приемки и возврата, состояние Помещения на момент возврата (понятие нормального износа) и многие другие.

Будьте внимательны при подписании договора, внимательно изучайте все его условия, привлекайте профессионалов и все у вас получится!

Договор аренды недвижимости на неопределенный

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

В чем отличие договора аренды на неопределенный срок от договора на 11 месяцев? Каковы плюсы и минусы для арендатора и арендодателя в случае заключения договора аренды на неопределенный срок?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В случае заключения договора аренды на неопределенный срок любая из сторон вправе отказаться от его исполнения в упрощенном порядке, предупредив контрагента в срок, установленный законодательством.

Обоснование вывода:
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Применительно к заданному вопросу срок действия договора аренды находит отражение в двух основных аспектах:
— стабильность договора аренды, порядок его прекращения;
— необходимость государственной регистрации такого договора.
Рассмотрим каждый из них подробнее:
1. По общему правилу расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут только по решению суда в одном из следующих случаев:
— при существенном нарушении договора другой стороной; при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
— в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
В определенных ситуациях возможен также односторонний отказ одного из контрагентов от исполнения договора, не требующий обращения в судебный органы. Однако право на такой отказ должно быть прямо предусмотрено законом или договором, поскольку является исключением из общего правила, установленного п. 1 ст. 310 ГК РФ.
Все изложенное в совокупности означает, что договор, заключенный на определенный срок (например, 11 месяцев), в общем случае не может быть расторгнут (прекращен) до истечения этого срока по воле одного из контрагентов и без соблюдения специальных процедур.
Однако в том случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, законодательство прямо предусматривает возможность каждой из сторон отказаться от такого договора с минимумом формальностей. Пункт 2 ст. 610 ГК РФ требует в этой ситуации лишь предупредить контрагента за определенное время о желании отказаться от договора: при аренде движимого имущества предупреждение следует направить за один месяц до прекращения договора, при аренде недвижимости — за три месяца.
Таким образом, отношения по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, являются менее стабильными и могут быть прекращены в упрощенном порядке. Является ли возможность отказа от такого договора плюсом или минусом для каждой из сторон, будет всецело зависеть от конкретных обстоятельств.
2. По общему правилу, предусмотренному п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Исключения из этого правила могут быть установлены законом. В частности, согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ не требуют государственной регистрации договоры аренды здания, сооружения, земельного участка, заключенные на срок менее года.
Именно в связи с данными положениями законодательства широкое распространение на практике получили договоры аренды, заключаемые на срок 11 месяцев. С другой стороны, хотя законодательство и не содержит прямых указаний относительно необходимости (отсутствия необходимости) регистрировать договор аренды, заключенный на неопределенный срок, из п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 следует вывод, что регистрация в этом случае не требуется. Соответственно, оба варианта, указанные в вопросе (договор на 11 месяцев и договор на неопределенный срок) не требуют государственной регистрации.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

Ответ прошел контроль качества

10 октября 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Читайте также  Педагогический стаж стаж работы в другой республике
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector