Договор инвестирования строительства жилого дома

Договор инвестирования строительства жилого дома

Договор инвестирования в строительство

Фирма заключила инвестиционный договор, в котором выступает заказчиком-застройщиком. Чтобы разобраться в особенностях учета операций по такому договору, бухгалтеру необходимо знать его правовую сторону. А для этого надо вникнуть в юридические и производственные нюансы.

Необходимым условием нового строительства выступает наличие землеотвода. По этой причине «ключевой фигурой» строительной деятельности выступает лицо, обладающее правом на земельный участок, предназначенный для этой цели. В Градостроительном кодексе такое лицо именуется застройщиком. Именно застройщик получает у органов власти или местного самоуправления разрешение на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 51 и 55 ГрК РФ).

Что такое инвестиционный договор

Лицо, осуществляющее финансирование нового строительства, именуют инвестором. Этот термин раскрывается в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ).

Возведение объекта строительства выполняет генеральный подрядчик. Отношения между названными участниками процесса строительства складываются на договорной основе. При этом договор строительного подряда регламентируется параграфом 3 главы 37 Гражданского кодекса, а вот договор между инвестором и застройщиком в Гражданском кодексе не выделен отдельно. Кроме того, нет в кодексе и таких понятий, как «инвестор» и «инвестирование».

Участники гражданского оборота вправе заключить договор, не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Тогда в заключенном договоре выделяют элементы «типовых» договоров. А затем к отношениям сторон по такому смешанному договору применяют правила, относящиеся к его отдельным элементам (п. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ). Этот подход и применяется для толкования договоров инвестирования в строительство (ст. 431 ГК РФ).

Отличительной чертой инвестиционного договора является то, что после его исполнения право собственности на возведенный объект недвижимости регистрируется непосредственно на инвестора.

внимание

Заключение инвестиционного договора с физическим лицом на приобретение квартиры недопустимо. Такое участие квалифицируется как незаконное привлечение денежных средств в долевое строительство.

Участники строительства

Инвестиционный договор по существу регламентирует привлечение застройщиком денежных средств в строительство объекта, предназначенного инвестору. Но этой же цели служат отношения другого типа — долевое строительство. Они детально охарактеризованы в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ). Подчеркнем, что данный закон прямо запрещает привлекать денежные средства физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, для строительства многоквартирных домов на иных основаниях, нежели договор долевого участия в строительстве (ст. 1, п. 3 ст. 2 Закона № 214-ФЗ). Кроме того, согласно пункту 1 статьи 2 этого же закона, его действие не распространяется на объекты производственного назначения.

С гражданином заключать инвестиционный договор на приобретение квартиры нельзя. Это считается незаконным привлечением денежных средств в долевое строительство и грозит административным штрафом: для должностных лиц — от 15 000 до 20 000 рублей, для юридических лиц — от 400 000 до 500 000 рублей. Примером служит постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11 января 2008 г. № Ф08-8726/ 07-3276А.

В Градостроительном кодексе назван еще один участник строительства — заказчик. Это лицо, которое на основании договора уполномочено застройщиком для организации строительства, технического надзора и контроля за ведением работ.

А если застройщик совмещает функции заказчика, то он именуется заказчиком-застройщиком. Это составной термин, в законодательстве он специально не разъяснен. В итоге получается, что заказчик-застройщик осуществляет реализацию инвестиционного проекта, будучи правообладателем земельного участка.

В лицензии заказчика-застройщика перечисляются следующие специальные работы:

  • получение и оформление исходных данных для проектирования объектов строительства;
  • подготовка задания на проектирование;
  • техническое сопровождение проектной стадии;
  • оформление разрешительных документаций на строительство и реконструкцию, контроль за сроками действия выданных технических условий;
  • обеспечение освобождения территории строительства;
  • организация управления строительства;
  • технический надзор.

Стоит отметить, что в последнее время активно обсуждается вопрос об отмене лицензирования в строительстве. Однако ранее установленный срок (1 июля 2008 года) отмены вновь перенесен. На сей раз чиновники запланировали отмену лицензий на 1 января 2009 года (Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 148-ФЗ). Их планируется заменить техническими регламентами, которые установят обязательные требования к строительству и эксплуатации зданий.

Элементы договора

Цена договора — это стоимость инвестиционного проекта для инвестора. В практике капитального строительства для ее обоснования применяется сводный сметный расчет, который становится неотъемлемой частью инвестиционного договора. Этот плановый документ является основой для отчетности заказчика-застройщика о целевом расходовании полученных средств.

Сводный сметный расчет стоимости к проекту на строительство здания составляют в соответствии с рекомендациями Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1.

Одной из сторон инвестиционного договора выступает инвестор, а другой — застройщик либо заказчик-застройщик. Проанализируем договорные отношения с заказчиком-застройщиком. Если исходить из традиционного состава обязанностей заказчика-застройщика, то в договоре можно выделить две составляющие.

Во-первых, заказчик-застройщик выступает в роли посредника между инвестором и лицами, участвующими в строительстве. Так, заключая договор с генподрядчиком от своего имени, заказчик-застройщик действует за счет инвестора и в его интересах. При этом право собственности на результат строительных работ к заказчику-застройщику не переходит. Результат он передает инвестору, получая за свои услуги агентское вознаграждение (п. 1 ст. 1005 ГК РФ).

Вторая неотъемлемая составляющая деятельности заказчика-застройщика — инженерный контроль и надзор за строительством. Это тоже услуга, но совершенно иного свойства: она предусмотрена статьей 749 Гражданского кодекса.

Хотя в услугах заказчика-застройщика мы выделили две составляющие, это не значит, что в договоре нужно устанавливать раздельное вознаграждение за оказание каждой из них. Стоимость услуг, как правило, определяют общей суммой. Было важно прояснить юридическую природу правоотношений сторон инвестиционного договора. Это необходимо для организации бухгалтерского и налогового учета.

Средства инвестора, которые он предоставляет в распоряжение заказчика-застройщика, принято называть целевым финансированием. Основания для использования этого термина дают статьи 6 и 7 Закона № 39-ФЗ. Из этих норм вытекают права инвестора на контроль за целевым использованием средств и обязанности заказчика-застройщика использовать средства инвестора по целевому назначению.

это важно

Суммы, предназначенные на содержание заказчика-застройщика и на оплату подрядных работ, рекомендуется перечислять отдельными платежными поручениями с расшифровкой в назначении платежа.

Принципы учета деятельности заказчика-застройщика

В бухгалтерском учете заказчика-застройщика для отражения обязательств перед инвестором, возникающим в силу полученного финансирования, применяется одноименный счет 86 «Целевое финансирование». Но поступающие деньги предназначены для расходования по двум принципиальным направлениям:

  • на оплату услуг заказчика-застройщика;
  • на финансирование подрядных организаций.

В совокупности эти суммы формируют цену договора, но под налогообложение попадают лишь первые. Ведь в конечном счете они образуют выручку заказчика-застройщика, которая облагается НДС и налогом на прибыль.

А «транзитные» средства для расчетов с подрядчиками у заказчика-застройщика налогами не облагаются. Такой подход не только характерен для агентской деятельности, но и прямо предусмотрен налоговым законодательством.

Передача инвестору законченного строительством объекта не считается реализацией и не признается объектом налогообложения НДС (подп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ). Соответственно и средства, распределяемые заказчиком-застройщиком среди подрядчиков, с реализацией не связаны. Поэтому заказчик-застройщик НДС по ним не начисляет (подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). А по налогу на прибыль в определении налоговой базы не участвуют средства целевого финансирования инвесторов, аккумулируемые на счетах застройщика (подп. 14 п. 1 ст. 251, п. 17 ст. 279 НК РФ). Тем не менее вышеназванные нормы не освобождают от налогообложения вознаграждение заказчика-застройщика.

В итоге по счету 86 рекомендуется отражать лишь суммы, предназначенные подрядчикам строительства. А поступление денег на содержание заказчика-застройщика следует отражать в корреспонденции со счетом 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками». В бухгалтерском балансе средства целевого финансирования включают в состав долгосрочных либо краткосрочных обязательств — в зависимости от срока, оставшегося до завершения инвестпроекта.

внимание

Последними поправками лицензирование в строительной деятельности продлено до 1 января 2009 года.

Договорные условия

По завершении договора у заказчика-застройщика может образоваться неизрасходованный на подрядчиков остаток средств инвестора, то есть экономия. Об этом нужно уведомить инвестора. «Судьбу» экономии стороны договора определяют по соглашению. Возможные решения — от возврата сэкономленных средств инвестору до перехода всей экономии в распоряжение заказчика-застройщика.

В первом случае вознаграждение заказчика-застройщика будет установлено в твердой сумме.

А по второму сценарию окончательный размер вознаграждения станет известен только после окончания строительства. Такой вариант не воодушевляет налоговые органы, хотя и признан Минфином России в письме от 7 августа 2007 г. № 03-03-06/1/544. Ведь тогда заказчик-застройщик не платит налоги на протяжении строительства. И если фирма не имеет других источников дохода, то до момента передачи объекта инвестору бухгалтеру предстоит сдавать «убыточную» декларацию по налогу на прибыль.

Если же размер вознаграждения заказчика-застройщика определен договором, то перед бухгалтером встает вопрос: в какой момент признавать выручку от оказания услуг? В целях бухгалтерского учета этот вопрос решается на основании договора. В нем может быть установлена периодическая приемка услуг (помесячная, поэтапная и т. д.) либо признание услуг по инвестпроекту в целом. В последнем случае в бухучете формируется незавершенное производство. Заметим, что порядок признания выручки заказчика-застройщика не влечет каких-либо значимых гражданско-правовых последствий для сторон договора.

А вот в налоговом учете по договору, приходящемуся на два и более налоговых периода, доход нужно распределять с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов (п. 2 ст. 271 НК РФ). Согласно пункту 2 статьи 318 Налогового кодекса, налогоплательщики, оказывающие услуги, вправе не формировать остатки незавершенного производства. Порядок формирования налоговой базы устанавливают в учетной политике.

Договор инвестирования строительства жилого дома

Отзывы клиентов

Прошу выразить огромную благодарность Каваляускас Василию Анатольевичу за грамотность, консультацию и внимание к клиентке, которая попала в сложную ситуацию; а также прекрасным чутким администраторам.
Желаю процветания компании и хороших клиентов.

С уважением, Соболева Елена Петровна.
19.09.2018 г.

Я, Лурье Л.Д., хочу выразить свою признательность и благодарность за грамотную консультацию и сердечное отношение ко мне, как к клиенту.

Юристу Юридического Агентства Санкт-Петербурга
А.В. Ермакову

Выражаю Вам свою благодарность за профессионализм в защите моих интересов по уголовному делу, Андрей Валерьевич, разрешите выразить Вам признательность за Вашу помощь и поддержку. Отмечаю Ваш высокий профессионализм и умелые действия в отстаивании моих позиций.

С уважением, Г.Н. Антропов

Я, Богодяж Н. Г. обратился в Юридическое агентство Санкт-Петербурга за помощью в споре с компанией АО РТК по поводу отказа в возврате товара согласно правил торговли, тем самым были нарушены мои права потребителя.

Благодаря юристу компании Степанову Д. Ю. мне удалось вернуть деньги за некачественный товар, а также мне были принесены извинения со стороны оппонента. Хочу выразить свою благодарность за квалифицированную помощь, оказанную мне Степановым Д. Ю. и Юридическим агентством Санкт-Петербурга.

С благодарностью, Богодяж.

Выражаю глубокую благодарность юристу Степанову Денису Юрьевичу за высокий профессионализм и внимательность по отношению к своему делу при рассмотрении вопроса по слову с подрядчиком, который ненадлежащим образом выполнил работу по воздвижению винтового фундамента. Стоимость работ составила 178 300 руб. И судом Выборгского района (Дело №2-1432/2018) от 12.03.18 г.) взысканию с учетом всех штрафов – 504 800 руб.
Еще раз благодарю и желаю успехов в Вашей дальнейшей работе и только успешных ведений дел.

Благодарный Вам, Ваш клиент.
18.05.18г.

Выражаю благодарность Юридическому Агентству Санкт-Петербурга, а именно Степанову Денису Юрьевичу за оказанную помощь в решении моего вопроса, а также выражаю благодарность всему коллективу общества по защите прав потребителей за отзывчивость и приятное общение.

Ремедова А.Г.
17.08.2018 г.

Я, Корчагин Дмитрий Владимирович, выражаю благодарность и признательность юристу Суховарову Юрию Владимировичу за качественную и квалифицированную консультацию. Спасибо.

Хочу выразить огромную благодарность юристу Соловьеву Константину Васильевичу за квалифицированную помощь в решении моего вопроса. Решение было вынесено в мою пользу, за что я очень признательна. Также хочу выразить благодарность коллективу компании за чуткое отношение к клиентам.

Я, Егорова Антонина Николаевна, очень довольна консультацией Суховарова Юрия Владимировича. Благодарю за внимательность и понимание. Желаю дальнейшего профессионального роста.

Уважаемая Любовь Владимировна, я, Лобова Евгения Ильинична, хочу выразить огромную благодарность за объективную, полноценную, грамотную консультацию по интересующему меня вопросу юристу Суховарову Юрию Владимировичу. Как театр, начинается с вешалки, не могу не отметить исключительную вежливость администратора Кутузовой Дарьи Владимировны.

Как застройщики обходят счета эскроу

alt=»Если застройщик действует по нестандартной схеме, подойти к покупке нужно еще внимательнее. Фото: yuliya / istock» /> Если застройщик действует по нестандартной схеме, подойти к покупке нужно еще внимательнее. Фото: yuliya / istock

На счетах эскроу деньги покупателя замораживаются до момента сдачи дома в эксплуатацию. Если же дом становится проблемным, деньги со счетов эскроу просто возвращаются дольщикам. Сейчас 64% жилых домов строятся через счета эскроу, около 30% получили разрешение достраивать дома по прежней схеме, с уплатой взносов в компенсационный фонд. Остальные строят жилье на собственные средства или же используют другие схемы. Они могут быть законными, но не защищают покупателей жилья от потери денег.

Фото: iStock

Способ первый. С покупателем подписывается одновременно два договора — на покупку векселя и предварительный купли-продажи на конкретную квартиру, объясняет эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова. Оплата квартиры после завершения строительства предполагается выпущенным компанией векселем. Заключить позже основной договор можно, только если дом в целом построен, сдан, ему присвоен адрес и кадастровый номер. Эти договоры не регистрируются в Росреестре, страховка и прочая ответственность застройщика к этой схеме не применяются. Все возможные споры могут быть решены по суду, с приравниванием — на усмотрение суда! — этой схемы к договорам долевого участия. В случае банкротства застройщика, смены лиц или прочих коллапсов покупателя (который формально не является участником долевого строительства) не включат в очередь кредиторов компании.

Способ второй. Покупатель инвестирует деньги в строительство квартиры, но опять же вне действия закона об участии в долевом строительстве, рассказывает эксперт по инвестициям в недвижимость Андрей Мозоль. Так действует, например, застройщик в Санкт-Петербурге, чью землю под домом арестовали, и он не смог регистрировать договоры долевого участия в Росреестре. Высок риск потерять деньги и не получить жилье, говорит эксперт.

Способ третий. Схема приобретения недвижимости через жилищный кооператив также не требует страхования ответственности застройщика. Это, с одной стороны, не ведет к удорожанию проекта, с другой — добавляет волнений. Использовать схему ЖСК можно только на государственных или муниципальных участках, что чаще делают при выполнении госзаказов на строительство служебного жилья. Этот способ не защищает покупателя от задержки сдачи дома, но согласно определению Верховного суда можно войти в реестр обманутых дольщиков.

Есть и другие нестандартные схемы. Например, один из застройщиков хотя и действует через счета эскроу, продает квартиры в ипотеку без первоначального взноса. Первоначальный взнос он оформляет через договор пожертвования от застройщика покупателю, рассказывает Мозоль. Фактически же средства не переводятся. Не надо копить на первый взнос, но покупателю придется заплатить налог с получения пожертвования.

«Любая сделка с покупкой квартиры без счетов эскроу рискованна и не гарантирует получение жилья. Можно потерять и деньги, и остаться без квартиры», — подчеркивает Мозоль.

Что такое инвестиционный договор строительство объекта недвижимости + пример договора

Сегодня пойдет речь о настоящем коте Шредингера из мира финансов – это инвестиционный договор строительства объекта недвижимости. Дело в том, что понятия «инвестиционный договор» не существует. Тем любопытнее! Тема может показаться сложной на первый взгляд, однако даже такие парадоксальные ситуации, как эта, требуют всего лишь немного внимательности.

Понятие и содержание договора инвестирования

Выступаю ли я в качестве инвестора, заказчика или исполнителя, планируя строительство недвижимости, при заключении договора о строительстве недвижимости мне важно убедиться, что моя деятельность оправдана не только экономически, но и юридически. Иными словами, пусть понятия и не существует, но законодательные акты, которыми я мог бы обосновать свою деятельность, обнаружить не так-то трудно.

В первую очередь – статьи 420 и 421 ГК РФ, где первая определяет понятие «договор», а вторая обосновывает его заключение.

Из чего он должен состоять? На этот вопрос я отвечу, используя Федеральный закон от 25 февраля 1998 года № 39. Мой инвестиционный договор должен:

  • быть физическим документом;
  • содержать описание объекта инвестиций;
  • описывать форму инвестиций;
  • перечислять обязательства и права сторон;
  • определять порядок управления собственностью;
  • фиксировать порядок взаиморасчета;
  • описывать порядок эксплуатации объекта;
  • определять ответственность сторон;
  • устанавливать сроки реализации.

Важны также признаки, указывающие на договор как на форму инвестиций:

  1. Инвестиционный проект – отправная точка заключения инвестиционного соглашения.
  2. Свидетельства о том, что эти отношения будут долгосрочными.
  3. Коммерческий интерес, выражаемый возмездностью соглашения.
  4. Целевое применение средств инвестора в соответствии с соглашением о строительстве.
  5. Общая долевая собственность на имущество.

Отличия от участия в долевом строительстве

Соглашение о долевом строительстве недвижимости, в отличие от инвестиционного соглашения, не тождественно соглашению о совместной деятельности. Хотя бы потому, что граждане, заключившие его с организацией, не могут рассчитывать как на часть прибыли (не имеют коммерческой заинтересованности), так и на участие в управлении общими делами предприятия.

Стороны у долевого участия всего две: застройщик и дольщики. А соглашение об инвестировании в строительство недвижимости может включать:

  • инвесторов;
  • заказчиков;
  • подрядчиков;
  • пользователей объектов капиталовложений.

Существенные положения, жилые дома и нежилые здания

Согласно уже упомянутому ФЗ № 39, существенные положения (пункты, без которых соглашение о строительстве недвижимости не может быть признано заключенным) таковы:

  1. Обязательство о передаче некоторой доли площади помещений пользователю объектов капиталовложений и срок этого обязательства.
  2. Доля упомянутой площади.
  3. Обязательство сторон заключить дополнительное соглашение, где будут описаны жилые и нежилые помещения недвижимости и их площадь, на которую может рассчитывать пользователь.
  4. Обязанность арендатора не распоряжаться упомянутыми помещениями объекта до их государственной регистрации.
  5. Право арендатора распоряжаться ими только после регистрации договора в пункте 3.

Не имеет значения, жилые или же нежилые помещения – объект соглашения строительства недвижимости.

Как заключается с физическим и юридическим лицом

Главное, учесть то, что я перечислил в первой главе о содержании и признаках инвестиционного договора.

При заключении подобного контракта физическое или юридическое лицо может выступать:

  • инвестором (осуществляет капиталовложение);
  • заказчиком (реализует инвестиционный проект);
  • подрядчиком (выполняет работы по договору подряда);
  • пользователем объектов капитальных вложений.

Так как я уже подхожу к рискам: регистрация такого документа прямо не предусмотрена законодательством. Увы, не каждый нотариус поймет вас, если вы спросите его о регистрации инвестиционного договора о строительстве недвижимости, а тот, что поймет, вероятнее всего, пригласит вас на консультацию, и вам останется уповать на его опыт.

Поэтому стоит очень ответственно отнестись к составлению бумаги, учесть форс-мажоры и грамотно изложить инвестиционный проект.

Впрочем, для составления и заполнения договора было бы разумно обратиться к образцу. Типовой бланк стоит доработать, чтобы он отвечал вашей конкретной ситуации.

Государственная регистрация права собственности

Для объекта недвижимости, построенного по инвестиционному договору до 1 января 2011 года, требуется регистрация с учетом распределения долей (которые я упоминал в главе про существенные положения). При этом незавершенные объекты не требуют регистрации – закон № 427-ФЗ.

Риски инвестора

Когда речь идет об инвестициях в строительство недвижимости, стоит учитывать ее особенности, которые обуславливают риски вложений:

  • низкая ликвидность;
  • большие затраты денег и времени на совершение сделок;
  • необходимость качественного управления.

Это несистематические риски, ими можно управлять.

Например, риск потери ликвидности возникает из-за колебаний спроса на рыночные активы. Я также упоминал риски юридические, связанные с надлежащим соблюдением законодательных актов. Они бывают:

  • по типу недвижимости;
  • местоположения;
  • арендный;
  • износа объектов;
  • инфляции;
  • изменения налогообложения;
  • реинвестирования и др.

Стоит также учесть риск, связанный с использованием заемного капитала.

Заключение

В этой статье я постарался дать умеренный обзор различных сторон, связанных с инвестированием в строительство недвижимости. До встречи, уважаемый читатель. Рекомендую подписываться на статьи и делиться ими в соцсетях.

Читайте также  Кредитная карта, вид счета в справке о доходах
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector