Договор мены недвижимого имущества — налоги

Договор мены недвижимого имущества — налоги

Надо ли подавать 3‑НДФЛ при условии заключения договора мены?

Мною по договору мены был передан земельный участок и жилое строение (в ЕГРН записано назначение — нежилое здание, а наименование — жилое строение) в собственности менее 5 лет на равноценный и без доплаты земельный участок и жилое строение.

Надо подавать 3-НДФЛ? Будет ли налог при обмене, так как данные объекты, были равноценными и без доплат?

Доход получен не был.

Добрый день,
Согласно официальной позиции, выраженной в Письмах МФ РФ от 19.09.2012 N 03-04-08/4-310, от 23.04.2012 N 03-04-05/7-545, ФНС РФ от 27.11.2012 N ЕД-4-3/19911@, при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п. 1 ст. 210 НК РФ). На основании п. 3 ст. 38 НК РФ и п. 1 ст. 39 НК РФ, передача одного вида имущества на другой, признается реализацией. Соответственно, при заключении договора мены, в том числе, равноценной мены, для целей налогообложения НДФЛ, имеют место две встречные операции по реализации имущества в рамках одной сделки по договору мены, с оплатой в натуральной форме. Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества.

В этом случае, сумма дохода, полученного в результате исполнения договора мены указанного имущества (земельного участка и жилого строения), определяется исходя из стоимости передаваемого имущества, указанной в договоре мены. При продаже жилой недвижимости и земельного участка, находившихся в собственности менее минимального предельного срока владения, установленного ст. 217.1 НК РФ, у собственника есть право на имущественный налоговый вычет, не превышающий в целом 1 000 000 рублей (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Этот вычет применим и при мене имущества (Письмо МФ РФ от 08.04.2014 N 03-04-РЗ/15807). Вместо применения имущественного налогового вычета, собственник может уменьшить сумму своих облагаемых доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением обмениваемого имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). В этом случае, в качестве расходов при совершении мены учитываются документально подтвержденные расходы по приобретению обмениваемого имущества.

Если стоимость имущества, указанная в договоре мены, равна сумме расходов на ее приобретение, налоговая база по НДФЛ равняется нулю. Каких-либо ограничений в отношении количества объектов недвижимости (долей в них), при продаже которых может быть получен имущественный налоговый вычет, в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не установлено.

Следовательно, в рассматриваемой ситуации, возникает необходимость подачи в налоговый орган по месту жительства, налоговой декларации по форме 3-НДФЛ, с указанием равных сумм в составе доходов и расходов (при наличии документов, подтверждающих расходы на приобретение обмениваемого имущества). В этом случае, налоговая база по НДФЛ равна нулю, соответственно сумма налога к уплате в бюджет, также, равна нулю. При отсутствии указанных документов, в декларации 3-НДФЛ указывается имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей.

Договор мены между близкими родственниками

Необходимость обмениваться движимым или недвижимым имуществом в нашей жизни появляется довольно часто. Это удобно, так как не нужно оформлять договор купли-продажи и платить большой налог. Что касается мены долями квартиры между близкими родственниками – здесь есть ряд нюансов и особенностей, которые мы рассмотрим в статье. Также, акцентируем внимание на ситуациях, когда сделка оформляется с участием несовершеннолетних.

Договор мены: понятие

Договор мены – это акт, который подтверждает совершение двухсторонней сделки на основании законодательства. Так как договор мены квартиры между близкими родственниками предполагает, что владелец доли недвижимости и желающий получить эту долю в обмен на что-то, являются одновременно и продавцами и покупателями, возникают права и обязанности у двух сторон.

Сегодня договор мены между близкими родственниками пользуется большой популярностью, так как предусматривает более лояльное налогообложение. При продаже квартиры уплачивается налог в размере 13% ее оценочной стоимость каждой стороной, а при мене – одноразово.

Законодательная база

Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.

  • Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
  • Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
  • Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.

Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.

Преимущества оформления договора мены

Главное преимущество сделки – сниженный налог. Ведь во время купли-продажи каждая сторона платит по 13% обязательного налога на сделку. Договор мены между родственниками предполагает одноразовую уплату налога, что существенно экономить бюджет каждой стороны.

Второе преимущество – это упрощенная процедура установления нового права собственности, которая занимает гораздо меньше времени на оформление.

Третье преимущество – это функциональность самого акта. Нет официальной структуры договора, стороны могут прописывать в нем все нюансы для максимальной выгоды – от доплаты до обязанностей.

Форма составления договора мены долями квартиры

Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.

Стандартные сведения договора мены:

  • данные паспорта сторон, участвующих в договоре;
  • точное описание объектов мены;
  • сумма разницы стоимость объектов, если договором она предполагается;
  • указывается порядок проведения самой процедуры обмена: последовательность освобождения квадратных метров, выписка, прописка и пр.;
  • перечисляются особые условия, жизненные ситуации, форс-мажорные обстоятельства (если такое случается);
  • ответственность сторон за выполнение условий договора;
  • действия при возникновении форс-мажоров и пр.

Структура выглядит так: название – дата и место составления – наименование сторон – предмет договора – порядок обмена – ответственность сторон – особые положения – заключения.

Чем детальней будет составлен договор мена, тем меньше проблем и нюансов возникнет после его регистрации, на практике. В акт обязательно вносятся все данные о доли недвижимости: размер, расположение, кадастровый номер, на ком зарегистрирована и пр.

Особенности мены доли жилья

Обычно, долями обмениваются родственники, которые претендуют на часть жилья, зарегистрированную за другим членом семьи. Такой акт требует дополнительной подготовки. В первую очередь, нужно собрать письменные разрешения дольщиков на проведение сделки. Собственникам остальных долей предлагают мену в первую очередь, если им часть не нужна, можно заключать договор с родственниками, не имеющими доли этой жилплощади. Далее нужно разрешение от всех прописанных лиц. Потом берется квитанция об отсутствии задолженностей по оплате квартиры.

Участие несовершеннолетних в обмене жилья

Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок – потребуется разрешение органов опеки и попечительства на заключение сделки. Если несовершеннолетний уже имеет паспорт, но ему пока не исполнилось 18 лет – он имеет право высказать органам опеки свое решение, поддерживает ли он обмен или нет.

Процедура регистрации

Составленный договор мены долями квартир между родственниками еще не является окончательным документом, разрешающим проведение сделки. Участники должны одновременно обратиться в Росреестр и подать заявления (образец предлагает учреждение). Регистратор, вместе с заявлением, принимает квитанцию об уплате госсбора. На проверку акта дается 30 дней. В случае возникновения любых несогласований или вопросов – договор может передаться в суд на рассмотрение.

Ситуации, когда сделка признается недействительной

Есть ряд обстоятельств, при которых обмен может признаться судом недействительным:

  • Заведомо ложная сделка, с целью сокрытия доходов.
  • Отсутствие разрешения от органов опеки и попечительства.
  • Участие недееспособного лица или человека престарелого возраста.
  • Появление новых обстоятельств.

Особенности и нюансы

Желая произвести процедуру обмена долями квартир, нужно заручиться согласием остальных собственников. Важно заранее выяснить, насколько ваша доля соразмеряема с другой, предлагающейся для обмена. Если нет – выяснить размер доплаты. Чтобы не платить налог, можно оформить дарение между родственниками.

В процессе, нюансов может возникать много. Именно поэтому важно привлечь к процедуре компетентного нотариуса, который заранее знает все “подводные камни” и сможет изначально составить правильный, с юридической точки зрения, документ. Обращайтесь в нашу нотариальную контору, чтобы обезопасить себя от неравнозначных сделок и обмана. Иванов Борис Сергеевич – опытный специалист, который поможет оформить договор мены быстро, законно и на самых выгодных для вас условиях.

Относитесь ответственно к своей доли собственности, ведь, как не печально, но в мире полно людей, которые хотят вас обмануть. Доверяйте не словам родственников, а рекомендациям независимого специалиста – нотариуса!

Что такое договор мены

Договор мены — это документ, с помощью которого оформляется сделка по переходу собственности на товар. Стороны соглашения передают друг другу объекты и получают право владения предметом обмена и распоряжения им.

Понятие по ГК РФ

Мена регулируется Гражданским кодексом, и что такое договор мены (ДМ), разъясняет глава 31. В соответствии с п. 1 ст. 567:

  • стороны обязуются передать друг другу товар — один в обмен на другой;
  • объекты передаются в собственность.
  • действуют по правилам купли-продажи (гл. 30 ГК), если сделка не противоречит правилам гл. 567 и сути мены;
  • каждый является покупателем и продавцом соответственно принимаемого в обмен и передаваемого (п. 2 ст. 567).

Область применения — передача и получение в собственность:

  • материальных объектов;
  • имущественных прав.

Особенности мены

Контрагенты действуют по правилам купли-продажи. ДМ схож с соглашением покупателя и продавца, но имеет и отличия.

  • покупатель;
  • продавец.
  • равноценными имущественными объектами;
  • объектами с различной ценностью с доплатой.

Что предусмотреть сторонам мены:

При обмене равноценного нельзя взыскать (кроме случаев неравноценности):

  • стоимость переданного контрагенту;
  • проценты за неисполнение денежного обязательства.

Действуют особые правила расчетов, перечислим, какие условия необходимо для заключения договора мены соблюсти и учесть дополнительно:

  • в целом не применяются правила купли-продажи, касающиеся денежных расчетов, при обмене;
  • если в ДМ внесено условие о замене исполнения встречного обязательства условием об оплате, отношения регулируются правилами купли-продажи.

Если объекты обмена неравноценны:

  • оплачивается разница — до или после передачи, если иной порядок не предусмотрен договоренностью;
  • обмен неравноценными имущественными объектами с оплатой разницы является ДМ, а не смешением ДМ и купли-продажи.

Если по ДМ получено имущество ненадлежащего качества, нельзя:

  • уменьшить его цену;
  • передать часть дополнительно в объеме, соответствующем сумме, на которую уменьшена его стоимость.

К ДМ не относятся сделки, предусматривающие обмен на эквивалентные по стоимости услуги:

  • закон не запрещает менять имущество на услуги или работы, заключается смешанный договор;
  • купли-продажи (в части товаров), возмездного оказания услуг (в части оказания услуг) или подряда (в части выполнения работ).

Как составить

Мена оформляется возмездным, консенсуальным, двусторонним, синаллагматическим документом. Часто задается вопрос, является ли договор мены возмездным или нет, — да, является, и этому есть объяснение. Каждый субъект при передаче имущества контрагенту за исполнение своих обязанностей получает встречное предоставление — другой объект. Соглашение консенсуально, поскольку считается, что оно заключено с момента достижения согласия в требуемой форме. Двусторонний характер подтверждается наличием:

  • обязанности в пользу другой стороны — роль должника;
  • права требования к контрагенту — роль кредитора.

Устная форма используется только в двух случаях:

  • между гражданами при сумме сделки менее 10 МРОТ;
  • между всеми субъектами, если договор исполняется при его заключении.
  • различные образования, наделенные специальными имущественными правами и обязанностями (например, государственные и муниципальные организации);
  • физические лица и организации.

Момент, когда договор мены считается заключенным, указывается в соглашении вместе с местом сделки. Он наступает после достижения договоренности по существенным условиям — предмету сделки, его описанию и количественной оценке.

Передача имущества описывается по видам, размерам, артикулам, сортам, иным признакам, которые согласовали стороны (ст. 467 ГК).

Товары, свободные от обременения, имущественные права (п. 2 ст. 557 ГК РФ) — это существенное условие договора.

Предметом ДМ не может быть:

  • выполнение работ;
  • оказание услуг.

В качестве объекта в договор об обмене имущества включают следующие товары:

  • недвижимое и движимое имущество — земельные участки, пристройки, дома, бытовая техника, строительные материалы, машины, ценные бумаги и валюта и пр.;
  • имущественные права — они представляются в виде акций, безналичных денег и др.

Определяют стороны ДМ. Часто встречающиеся особенности:

  • по ДМ не совпадают сроки передачи;
  • исполнение обязательства в более поздний срок признается встречным обязательством.

Последний исполнитель вправе отказаться от исполнения. В этом случае он требует возмещения убытков, если обязательство не исполняет ранний.

Права и обязанности сторон при заключении договора мены описаны в п. I ст. 568 ГК

  • обязанности одной стороны соответствуют правам другой — они равноправны;
  • основная обязанность — передача имущества в собственность другой при равноценных расходах на процесс приема-передачи.
  • при передаче с недостатками последствия регулируются нормами купли-продажи;
  • при изъятии полученного товара третьим лицом правомерно требование к другой стороне возврата полученного и возмещения убытков.

Структура и положения соглашения соответствует купле-продаже, если нет специального регулирования. Например, указом президента №1209 от 18.08.1996 и гл. 10 ФЗ-164 от 08.12.2003 регламентируется, в какой форме заключается договор мены: бартера, во внешней торговле.

Образец ДМ, предметом которого являются автомобили, заключенный между гражданами, выглядит следующим образом:

Договор обмена товарами: что прописать, как платить налоги + шаблон

Елена Мехоношина

Предприниматели могут работать по бартеру — платить продавцу не деньгами, а своим товаром. Так можно, если оба согласны. Бартер товаров оформляют договором мены.

На какой бартер подойдёт договор мены

По договору мены предприниматели могут обмениваться только товарами. То есть продуктами, стройматериалами, мебелью и машинами. А вот услугами, дебиторкой и товарными знаками — нет.

✅ Представим, что ИП Иванов хочет закупить у ИП Петрова джем для завтраков в своей кофейне. У Иванова нет денег на расчётном счёте. Он предлагает Петрову расплатиться партией кофейных зёрен, и тот соглашается. Это бартер товаров, его оформляют договором мены.

❌ Если Иванов предложит расплатиться услугой кейтеринга для корпоратива Петрова, договор мены не подойдёт. На обмен услугами надо заключить достаточно заковыристый договор. Юристы называют его «смешанный договор купли-продажи и оказания услуг». Его отличие в том, что товар можно взять, а от услуг отказаться и потребовать деньги. И весь смысл бартера пропадает.

Обмен товарами бывает двух видов:

— Равноценный — когда стоимость товаров примерно одинаковая. Здесь стороны ничего друг другу не платят;

— Неравноценный — если один товар дороже другого. Тогда одна сторона доплачивает разницу в цене.

С договора мены предприниматель платит налог, как будто он продал товар за деньги. Про учёт бартера на УСН расскажем ниже.

О чём договориться при обмене товарами

Чтобы бартер состоялся, надо подписать договор мены, составить спецификации и передать товары по накладным. Заполним все документы вместе.

Проверить в договоре надо следующее.

Предмет договора

Предмет — это по поводу чего стороны договорились.

Предмет пишут в первом пункте договора. По договору мены предприниматели обмениваются товарами насовсем. В тексте это будет звучать так:

В соответствии с настоящим договором каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой.

Каждый предприниматель считается продавцом своего товара и покупателем встречного. На деле это значит, что если в товаре найдётся брак, включатся правила для купли-продажи. Поставщик бракованного товара будет обязан заменить его на нормальный или компенсировать ремонт.

Описание товаров

Из договора мены должно быть понятно, какими товарами обмениваются.

Подробно расписать товар удобнее в отдельном документе — спецификации. Товаров у нас два, поэтому спецификацию заполняют на каждый. Под каждой спецификацией оба предпринимателя расписываются.

Для образца мы заполнили спецификацию на кофейные зёрна. Спецификация на джем будет такая же.

Если из договора непонятно, каким товаром меняются, бартер считается несогласованным. Любая сторона может в любой момент дать заднюю без штрафов и пени. Но тут может выйти так, что один товар уже отдали. Его надо вернуть. Или заплатить деньгами — если товар уже переработали, например, пустили джем на пирожки.

Товары равноценны или нет

По умолчанию товары на бартер равноценны. Даже если их стоимость не совпадает цифра в цифру.

Кофейные зёрна из нашего примера по спецификации стоят 50 000 ₽. Представим, что партия джема вышла на 48 500 ₽. Разные цены — это не значит, что за более дорогой товар надо доплачивать. Джем и зёрна в нашем случае равноценны.

Для страховки пишем такую фразу:

Товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, мена товаров производится без доплаты.

❗ Чтобы товары считались неравноценными, это нужно прямым текстом прописать в договоре. Плюс указать, сколько и в какой срок сторона доплачивает. К примеру, пишем в спецификациях, что зёрна стоят 50 000 ₽, а джем 30 000 ₽. И получатель зёрен обязан доплатить 20 000 ₽.

В договоре это условие будет выглядеть так:

Сторона-2 обязуется перечислить Стороне-1 разницу в стоимости обмениваемого товара в сумме 20 000 рублей в течение двух дней с момента подписания настоящего договора.

Если получатель дорогого товара затянет с доплатой, на долг набегут проценты по ключевой ставке, начиная со следующего дня после поставки.

Кто платит за доставку и упаковку

По умолчанию каждая сторона несёт все расходы по передаче своего товара.

Например, Иванов обязан сам оплатить перевозку товара до склада Петрова. А Петров — перевозку и упаковку банок в специальную тару для стекла.

Но если нужно, все расходы можно переложить на одну из сторон. Например, Иванов привозит зерна и на своей машине забирает джем.

Срок передачи и место доставки

Товарами можно обменяться в один день или в разные сроки. К примеру, Иванов привозит зёрна сейчас, а Петров свой товар только через месяц. Так можно. По месту доставки тоже договариваются.

Сторона-1 обязана доставить товар до 30 июля 2021 года Стороне-2 по адресу склада: г. Екатеринбург, улица Ленина, дом 5.

Такой же пункт будет для доставки второго товара.

На передачу каждого товара оформляют товарную накладную.

Момент поставки товаров очень важен.

Если товары доставляют не одновременно, возникает так называемое встречное исполнение. И тут срабатывает такое правило. Если первый товар опаздывает, доставку второго товара можно отложить или вообще отменить бартер. При одномоментном бартере отказаться от товара на ходу нельзя.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Как платить налог при обмене товарами

Полученный по бартеру товар предприниматель обязан включить в доход по УСН — ст. 154 НК РФ.

Цену товара берут из договора. Если её нет, смотрят рыночную на такой товар и берут ее. Продажу заносят в КУДиР в дату поставки товара по накладной.

К примеру, Иванову 5 августа 2021 привезли джем на 48 500 ₽. В этот же день он внесёт 48 500 ₽ в книгу.

Предприниматели на УСН Доходы минус расходы могут списать отданный по бартеру товар в расходы при соблюдении общих условий. Подробно про учёт расходов мы рассказывали в отдельной статье.

Статья актуальна на 01.07.2021

Получайте новости и обновления Эльбы

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур

Читайте также  Окончание камеральной налоговой проверки
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector