Как правильно оформить покупку дома с земельным

Как правильно оформить покупку дома с земельным

Как правильно оформить покупку дома с земельным

При заключении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком необходимо указать все идентификационные признаки отдельно по дому и по земельному участку, цену продаваемой недвижимости, а также указать, что договор является одновременно актом приема-передачи недвижимости, если такой акт не оформлялся отдельно.

Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (ст. ст. 549, 550 Гражданского кодекса РФ).
Обязательной нотариальной формы такого договора закон не предусматривает. Исключение составляют, в частности, подлежащие нотариальному удостоверению (п. 2 ч. 12 ст. 18, ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”; Письмо Минэкономразвития России от 19.04.2017 N ОГ-Д23-4562):
— сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину;
— сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимость;
— сделки по отчуждению недвижимости, если заявление и документы на регистрацию сделки или возникающего на ее основании права (ограничения или обременения права) будут представлены в орган регистрации прав по почте.
Переход права собственности по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ; ч. 3 ст. 1, ч. 1 ст. 9 Закона N 218-ФЗ).
При продаже жилого дома одновременно с передачей права собственности на дом к покупателю переходит и право собственности на земельный участок (ст. ст. 273, 552 ГК РФ; п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ).
При этом не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
Поэтому одним из важнейших условий договора является точное формирование его предмета, в котором необходимо указать все идентификационные признаки отдельно по дому и отдельно по земельному участку (ст. 554 ГК РФ):
1) для жилого дома такими признаками будут точный адрес, площадь, кадастровый (инвентаризационный) номер, а также сведения о дате и номере регистрации прав собственности продавца в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), указанные в его свидетельстве о государственной регистрации, выданном до 15.07.2016, или выписке из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП);
2) для земельного участка необходимо указать точный адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель, вид разрешенного использования, а также сведения о дате и номере регистрации прав собственности продавца в ЕГРН, указанные в его свидетельстве о государственной регистрации, выданном до 15.07.2016, или выписке из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП).
Несмотря на то, что при продаже жилого дома к покупателю по закону переходит и право собственности на земельный участок, на котором этот дом расположен, в предмете договора купли-продажи необходимо перечислить полный состав отчуждаемого недвижимого имущества, а именно жилой дом, а также земельный участок со всеми идентифицирующими их признаками (п. 2 ст. 552, ст. 554 ГК РФ; ч. 1 ст. 57 Закона N 218-ФЗ).
Наряду с предметом договора цена продаваемой недвижимости является вторым существенным условием, которое необходимо отразить в договоре купли-продажи. Как правило, установленная договором цена здания, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим зданием соответствующей части земельного участка или права на нее (п. п. 1, 2 ст. 555 ГК РФ).
Фактическую передачу недвижимости от продавца к покупателю следует оформить отдельным актом либо указать в договоре, что сам договор является одновременно и актом приема-передачи недвижимости (ст. 556 ГК РФ).

Оформление документов при купле-продаже дома

При покупке недвижимого имущества составляется договор купли-продажи. Если в сделке участвует дом с земельным участком, надел и жилье оформляются по отдельности.

Как оформить сделку по продаже дома с земельным участком

Оформление документов при купле-продаже дома

Перед выставлением недвижимости на продажу, собственник заказывает оценку имущества у специалистов-оценщиков. На итоговую стоимость влияют следующие факторы:

  • расположение строения (уровень развития инфраструктуры, экологическая обстановка);
  • размер жилой площади и участка;
  • материал, из которого возведено жилье;
  • возраст строения;
  • внутреннее и внешнее техническое состояние помещения;
  • наличие других построек на участке.

При оформлении купли-продажи дома сторонами выполняются следующие действия:

  1. Собирается требуемый пакет документов.
  2. Оформляется предварительное соглашение.
  3. Составляется окончательный договор.
  4. Передаются деньги.
  5. Регистрируется документ в ЕГРН.

ВАЖНО! Перед оформлением соглашения купли-продажи недвижимого имущества проводится анализ всех документов на подлинность.

Необходимые документы для оформления

Для продажи недвижимости от продавца требуется следующий перечень документов:

  • документ о праве собственности;
  • кадастровый паспорт дома и участка;
  • выписка из домовой книги о количестве прописанных лиц;
  • заверенное обязательство граждан выписаться в установленный срок;
  • справка об отсутствии задолженностей по уплате жилищного и земельного налога;
  • паспорт продавца.

ВНИМАНИЕ! Оформлением документов при покупке дома вправе заниматься доверенный лицо владельца недвижимости, если есть соответствующая нотариальная справка.

Составление договора купли-продажи

При достижении согласия по предстоящей сделке стороны вправе заключить предварительное соглашение. Такой документ используется в том случае, когда покупка оформляется не сразу, а через промежуток времени.

Предварительное соглашение включает в себя следующую информацию:

  • персональные данные сторон (Ф. И. О. и контактные телефоны);
  • описание предмета сделки;
  • перечень условий;
  • срок, в течение которого покупатель и продавец обязуются заключить между собой договор.

ВАЖНО! Предварительное соглашение между сторонами не требует государственной регистрации.

Договор купли-продажи дома составляется в письменном или электронном формате. Однако в обоих случаях подписывается сторонами сделки собственноручно.

Типовая форма договора состоит из следующих разделов:

  1. Название.
  2. Персональные данные продавца и покупателя.
  3. Описание предмета сделки.
  4. Описание каждого продаваемого объекта (расположение, вид разрешенного использования земли, регистрационный номер, площадь).
  5. Цена сделки. Прописывается общая стоимость и цена каждого объекта недвижимости отдельно.
  6. Добавочные условия (срок вступления положений в силу, перечень гарантий, регламент передачи денег).
  7. Дата составления.
  8. Подписи сторон.

Вместе с заключением соглашения оформляется акт приема-передачи имущества. Его составляют в виде отдельного документа или включают в договор купли-продажи.

Регистрация сделки

После подписания соглашения о приобретении дома его регистрируют в Росреестре. Это возможно сделать путем личного обращения в отделение ЕГРН или через МФЦ.

Для регистрации требуется:

  • оригинал соглашения;
  • документ о праве владения имуществом; и дом;
  • выписка из домовой книги;
  • чек об оплате госпошлины.

Срок рассмотрения заявки на внесение сведений о сделке в ЕГРН составляет 10 рабочих суток. При подаче документации через МФЦ этот период увеличивается.

Как происходит передача денег

Передача денег покупателем продавцу может быть в наличной или безналичной форме. Независимо от используемого способа выполняется процедура при свидетелях.

При покупке имущества в счет субсидий (господдержка молодым семьям, программа маткапитала) деньги переводятся продавцу не сразу.

ВАЖНО! При оплате покупателю следует запросить расписку о получении денег. Это позволит избежать проблем и разбирательств в дальнейшем.

Подводные камни при совершении сделок с недвижимостью

В процессе сделки покупатель может столкнуться со следующими проблемами:

  • отсутствие прав собственности у продавца;
  • самовольное строительство здания;
  • фальшивая доверенность на представление интересов;
  • отсутствие согласия на продажу от прописанных граждан.

В каждом из этих случаев заключенный договор не будет иметь юридической силы, и покупатель потеряет деньги. Поэтому перед тем как поставить подпись, нужно совершить проверку представленной документации.

Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком

Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком представляет собой сделку, по которой одна сторона передает в собственность другой стороне объект недвижимости за оговоренную соглашением плату.

  • Бланк и образец
  • Бесплатная загрузка
  • Онлайн просмотр
  • Проверено экспертом

Субъектами по такому договору выступают: Продавец – физическое или юридическое лицо, которое передает в собственность Контрагенту вышеупомянутое имущество, и Покупатель – физическое или юридическое лицо, которое приобретает недвижимость. При этом важным условием указанной сделки является тот факт, что собственником жилого дома и земельного участка, на котором он располагается, является Продавец.

Еще одним моментом, касающимся субъектов соглашения, является наличие дееспособности и совершеннолетия, если договор заключается между физическими лицами.

Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком в обязательном порядке подлежит оформлению в письменной форме. Поэтому, ниже мы рассмотрим, как составить такой документ, и на какие аспекты следует обратить внимание.

Преамбула

Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком

Мы:
Шмаков Роман Владимирович, 04.01.1956 года рождения, проживающий по адресу Курганская область, город Курган, улица Кантемировская, дом 567, квартира 654, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 04.01.2021, именуемый в дальнейшем Продавец с одной стороны
И
Петров Александр Михайлович, 06.03.1997 года рождения проживающий по адресу Курганская область, город Курган, улица Бурова, дом 232, квартира 236, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 06.03.2017, именуемый в дальнейшем Покупатель с другой стороны
заключили настоящий договор о нижеследующем:

В преамбулу договора традиционно включаются:

  • разновидность типа сделки;
  • место и дата заключения соглашения;
  • имена и роли участников соглашения;
  • адреса проживания и паспортные данные сторон.

К существенным условиям договора купли-продажи жилого дома с земельным участком относятся:

  • предмет соглашения;
  • цена договора.

Предмет

Информация о предмете соглашения является фундаментальной составляющей в тексте документа. Предметом в нашем случае выступает непосредственно сам жилой дом, а также земельный участок, на котором он расположен. В этом разделе необходимо указать точные характеристики отчуждаемого объекта недвижимости. Выглядит такой пункт следующим образом:

Продавец передает в собственность Покупателю за оговоренную стоимость жилой дом, который располагается по адресу: Курганская область, город Курган, поселок Лесной, дом 19.
Жилой дом построен из бревенчатого и кирпичного материала, включает в себя 2 (Два) этажа, 5 (Пять) жилых комнат, 1 (Одну) кухню, 2 (Две) уборных комнаты и 1 (Одну) кладовую комнату. Общая площадь составляет 111 (Сто одиннадцать) квадратных метров.
Вместе с жилым домом в собственность покупателя переходит земельный участок, на котором расположен указанный дом. Размер участка составляет 15 соток.
Объект недвижимости включает в себя дополнительные сооружения и строения: стоянка для двух автомобилей, баня, летняя веранда.
Согласно выписке из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, собственником отчуждаемого имущества является Покупатель. Продаваемый объект не обременен правами на него третьих лиц.

Цена договора

В этом разделе указывается стоимость продаваемого объекта недвижимости. Также указывается порядок выплаты, то есть, каким образом будет осуществляться оплата. Выплата по настоящему соглашению может осуществляться как в полном объеме разовым платежом, так и частично. Выглядит это следующим образом:

Стоимость выплаты по договору подразумевает стоимость жилого дома и земельного участка. Цена жилого дома составляет 1 000 000 (Один миллион) рублей 00 копеек. Цена земельного участка, на котором расположен дом, составляет 900 000 (Девятьсот тысяч) рублей 00 копеек.
Выплата осуществляется разом платежом путем безналичного перевода указанной суммы в полном объеме на банковский счет продавца в момент подписания документа.

Права и обязанности

Данный раздел закрепляется в настоящем документе для описания обязательств Контрагентов по договору. В соответствии с принципом свободы договора, который закреплен в Российской Федерации, стороны могут указать любые обязательства по взаимному согласию. Главное, чтобы они не противоречили действующему законодательству. Итак, ниже мы приведем пример типовых формулировок:

Продавец вправе:
Требовать своевременной выплаты указанной в настоящем договоре денежной суммы.
Продавец обязуется:
В соответствии с настоящим соглашением передать в собственность Покупателя жилой дом с земельным участком.
В случае если договор не будет считаться заключенным, осуществить возврат выплаченных ему денежных средств.
Предоставить Покупателю всю необходимую документацию, связанную с отчуждаемой недвижимостью.
Покупатель вправе:
Требовать снижения установленной цены, если недвижимость не соответствует указанным в договоре характеристикам.
Покупатель обязуется:
Своевременно и в полном объеме осуществить выплату денежных средств по настоящему соглашению.

Ответственность сторон

В таком разделе указываются случаи, на основании которых стороны несут материальную ответственность. Выглядит это следующим образом:

Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору.
Продавец несет ответственность за недостатки отчуждаемого им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Продавец ответственности не несет.
Риск случайной гибели до оформления регистрации права собственности Покупателя на объект недвижимости несет Продавец.

Заключительные положения

Далее в тексте документа могут прописываться дополнительные условия о порядке разрешения споров и обобщенной информации по вышеперечисленным пунктам.
В конце документа указываются реквизиты сторон, ставятся подписи и после государственной регистрации сделка считается заключенной.

Регистрация

Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком подлежит обязательной государственной регистрации.

Оформление купли-продажи дома с земельным участком

Продажа дома и участка земли, на котором он находится, должна проводиться с соблюдением правил и требований закона. Главное, о чем никогда не стоит забывать желающим продать или купить дом или землю, — это то, что дом и земельный участок под ним и прилегающий к нему, неотделимы. Нельзя продать или купить одно без другого, так как это противоречит здравому смыслу и правилам.

Оценка

Важным этапом в оформлении купли-продажи дома считается оценка объектов, подлежащих отчуждению. От того, насколько правильно оценены продаваемые объекты, зависит выгодность сделки для обеих сторон.

Оценку может произвести сам продавец, исходя из личного опыта и информации из различного рода источников. Однако если продавец сомневается в своих силах, лучше воспользоваться услугами организаций, занимающихся оценкой.

Документы

Необходимые бумаги для оформления сделки:

  • паспорт гражданина РФ;
  • документы, подтверждающие права продавца на законность владения недвижимостью и землей;
  • государственная регистрация права собственности на дом и землю (свидетельства), подтверждающая принадлежность объектов именно продавцу;
  • технический паспорт дома и паспорт на сопутствующие строения, если таковые имеются;
  • согласие супруга(и) продавца на совершение продажи. Необходимо только в том случае, если продаваемые объекты нажиты совместно в браке;
  • согласие иных собственников. Если дом с земельным участком находится в совместной собственности, необходимо нотариально заверенное согласие на отчуждение всех остальных владельцев;
  • кадастровый паспорт участка земли;
  • справка из налоговых органов, гарантирующая отсутствие долгов по налогам на землю и недвижимость;
  • выписка из ЕГРП.

Предварительный договор

Для предварительного обсуждения деталей и удобства стороны могут составить предварительный договор. В нем содержатся все основные условия, на которых участники сделки хотели бы ее заключить. Последующее заключение основного документа купли-продажи происходит на базе предварительного.

  • значимые условия осуществления сделки;
  • условия, касающиеся непосредственно предмета сделки;
  • период времени, отведенный сторонами на заключение основного договора.

Основной договор и передача денег

Основанием считать осуществление купли-продажи дома с земельным участком состоявшимся выступает договор. Он заключается между заинтересованными сторонами и обязательно подписывается ими. При обоюдном желании можно заверить его у нотариуса, но это не обязательно. Обязательные положения такого документа:

  1. Наименование;
  2. Дата и место заключения;
  3. Перечень всех объектов, которые охватывает договор с указанием характерных признаков;
  4. Сумма сделки (цена продажи);
  5. Любые дополнительные условия, оговоренные и принятые сторонами, и не противоречащие законам РФ.

Договор купли-продажи дома с земельным участком составляется в 3 экземплярах:

  • первый — для продавца;
  • второй — для покупателя;
  • третий — для последующей регистрации права собственности.

Непосредственную передачу указанного в договоре имущества правильнее оформить отдельным актом передачи.

Передача денег может осуществляться несколькими путями:

  • наличными средствами;
  • по безналичному расчету.

Если безналичный расчет подтвердить легко, то передачу наличных средств лучше выполнить при свидетелях или оформить соответствующим документом, устанавливающим факт передачи денежных средств (расписка).

Государственная регистрация

Окончательно совершенной и законной сделка купли-продажи дома с земельным участком считается после осуществления государственной регистрации. Для этого необходимо написать заявление и представить собранный пакет документов, в который входят:

  • все перечисленные документы для оформления купли-продажи дома и земельного участка;
  • договор купли-продажи, уже подписанный обеими сторонами;
  • акт передачи, при условии его оформления.

Государственная регистрация

Кроме того, придется оплатить государственную пошлину за совершение регистрации. Квитанция обязательно должна прилагаться к переданным в регистрирующий орган документам.

После принятия документов сотрудник Росреестра выдаст расписку об их получении. Участникам сделки остается только дождаться регистрации, которая производится в срок максимум 10 суток. По истечению срока покупатель может явиться за свидетельством о государственной регистрации права.

Нюансы, которые следует знать

Существуют моменты, которые покупатель или продавец может упустить из виду:

  1. Если продавец владел продаваемой недвижимостью менее 3 лет, то после ее продажи придется заплатить налог ставкой 13%. Однако и право на получение вычета также имеется (не более 1 млн.руб.).
  2. Покупателю не стоит забывать, что с момента приобретения дома и земельного участка и его государственной регистрации, он становится плательщиком соответствующих налогов.
  3. Несоблюдение рекомендаций по сбору документов может кончиться плачевно, особенно для покупателя. Например, если продавец не представил письменного, нотариально заверенного согласия иных собственников на продажу объектов, сделку купли-продажи в последующем они смогут легко оспорить в суде.
  4. Если кто-то из участников сделки не уверен в своей правовой грамотности, лучше воспользоваться услугами профессиональных юристов.

Таким образом, купля-продажа дома с земельным участком – серьезная и ответственная сделка. Для оформления договора необходимо собрать все документы и договориться об основных условиях. После подписания договора и акта передачи имущества сделку нужно зарегистрировать соответствующим образом.

Читайте также  Как выписать человека из квартиры если он там не
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector