Как продать квартиру государству: можно ли

Как продать квартиру государству: можно ли

Особенности реализации квартиры государству. Как правильно продать жилплощадь?

Оформить сделку купли-продажи квартиры можно не только с физическим лицом, но и с государством. Чаще всего такие сделки заключаются в тех случаях, когда реальных покупателей на жилплощадь найти очень сложно.

Процесс реализации недвижимости физлицу и государству практически ничем не отличается, но имеет определенные особенности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли оформить сделку купли-продажи недвижимости органам власти, в том числе и администрации города?

Законодательство не ограничивает круг лиц, которые могли бы заключить сделку купли-продажи недвижимости с физическим лицом. Поэтому, государство, включая городскую администрацию, имеет право купить недвижимость у гражданина.

Сделка заключается на основании письменного договора, в котором указывается стоимость квартиры, которую покупатель обязуется выплатить продавцу. В целом, процедура ничем не отличается от обычной купли-продажи между физическими лицами, только в роли покупателя выступает государственный орган.

Передача прав собственности на квартиру может происходить двумя способами:

  1. на безвозмездной основе путем оформления деприватизации (порядок процедуры устанавливается местными органами власти);
  2. путем подписания контракта между сторонами и оплаты покупателем оговоренной в нем суммы.

Муниципальные органы выкупают квартиры у населения для реализации действующих в регионе социальных программ, например, для обеспечения жильем детей-сирот. Они могут произвести закупку как у застройщиков, так и у граждан, если их предложения будут соответствовать требованиям программы.

Весь процесс покупки недвижимости у физических лиц прописан на законодательном уровне в Законе от 05.04.2013 №44-ФЗ.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Как оформить продажу?

Возможность продажи жилплощади государственным органам будет зависеть от того, существует ли в регионе необходимость в приобретении недвижимости. Информацию о действующих социальных программах публикуют на официальном сайте муниципального образования, а также на специализированной площадке электронных торгов. Кроме того, муниципальные органы купят квартиру только в том случае, если ее характеристики удовлетворяют выдвигаемым требованиям.

С чего начать?

Весь процесс продажи недвижимости физическим лицом государству начинается с обращения продавца в органы местного самоуправления. Продавец пишет заявление, в котором указывает свое желание передать недвижимость на возмездной основе на баланс государственного жилого фонда.

Рассмотрением такого заявления занимается уполномоченный орган в области жилищного строительства. Срок рассмотрения заявление не превышает 30 дней. В течение этого периода заявителю направляется ответ от государственного органа.

В письменном ответе продавец квартиры получает информацию о запланированном аукционе и условиях подписания контракта. Полученный ответ не является гарантией того, что сделка состоится. Городская администрация может не выбрать конкретную квартиру к покупке по разным причинам.

Необходимые документы

Для продажи квартиры физическим лицом муниципалитету требуется такой же перечень документов, как и в случае заключения сделки между двумя физическими лицами. Так, в список документов входят:

  • удостоверение личности собственника жилплощади (продавца);
  • документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
  • технический и кадастровый паспорт квартиры;
  • справки из налоговой службы и других государственных органов (ЖКХ, Росреестр), подтверждающие отсутствие коммунальных задолженностей по квартире и юридических обременений для заключения сделки;
  • заключение оценщика о реальной рыночной стоимости недвижимости (при необходимости);
  • нотариально заверенное разрешение на продажу от второго супруга, если квартира была приобретена в законном браке;
  • разрешение на продажу органа опеки и попечительства, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок.

Порядок проведения сделки

Весь процесс продажи недвижимости государству состоит из следующих этапов:

  1. Продавец уточняет требования к недвижимости, которую планирует закупать администрация согласно социальным программам.
  2. В соответствии с требованиями собственник жилья при необходимости выполняет подготовительные ремонтные работы, так как продать недвижимость в плохом состоянии не получится, помещение должно быть жилым.
  3. Продавец определяет рыночную стоимость жилплощади, при необходимости он может обратиться к независимым оценщикам.
  4. Если администрация выставила подходящую заявку на покупку недвижимости, собственник собирает необходимые для заключения сделки документы и подает свое предложение для участия в аукционе.
  5. Если торги прошли успешно и администрация выбрала предложение продавца, стороны заключают между собой договор купли-продажи.
  6. Объект недвижимости передается уполномоченному сотруднику муниципальных органов путем подписания соответствующего акта.
  7. Обращение в Росреестр для завершения передачи прав собственности.
  8. После заключения сделки продавец получает денежные средства, вырученные с продажи квартиры на банковский счет.

Нюансы и особенности

Это связано с тем, что предложений продать квартиру может быть много, а государственные органы обязаны выбрать наиболее выгодный вариант. Отбор может происходить в несколько этапов:

  1. Электронный аукцион. Администрация размещает заявку на интернет-площадках федерального значения с указанием цели приобретения недвижимости и ее стоимости.
  2. Если на первоначальную заявку предложения от продавцов получены не были, то администрация проводит повторный аукцион на федеральном уровне.

Чтобы стать участником аукциона, продавец должен иметь усиленную квалифицированную электронную подпись.

Процедура продажи физическим лицом недвижимости на аукционе включает следующие процессы:

  1. Подача документов. Квартира должна полностью соответствовать требованиям, указанным в заявке, при этом не должно быть никаких проблем с документацией. Участник аукциона должен внести определенную сумму для обеспечения сделки (5-10% от установленной цены).
  2. Участие в торгах. С момента подачи продавцом заявки до начала аукциона проходит около недели. Победителю по окончанию аукциона выдается соответствующий протокол.
  3. Проверка квартиры комиссией. Ее организует муниципалитет, в состав входят уполномоченные сотрудники, которые в ходе проверки устанавливают соответствие фактических условий в квартире требованиям государства. После ее проведения выдается контракт, для обеспечения выполнения условий которого нужно внести определенную сумму (около 5% от стоимости недвижимости).
  4. Если стороны согласны с условиями контракта, документ подписывается с помощью электронной цифровой подписи.
  5. Государственная регистрация прав нового собственника недвижимости.
  6. Перечисление денежных средств на счет продавца (перевод осуществляется спустя 1-2 недели с момента госрегистрации).

Риски

При продаже квартиры государству продавец практически не рискует. Сделка осуществляется в соответствии с законом, что гарантирует получение средств.

Риск потери денег может возникнуть только при продаже жилья через посредника. Риэлторы озвучивают продавцу цену, которая значительно отличается от выставленной администрацией. Разница может составлять не одну сотню тысяч рублей.

Продавцам, которые хотят воспользоваться услугами посредников, необходимо четко знать реальную рыночную стоимость квартиры, чтобы не продешевить.

Затраты

В список расходов продавца при заключении сделки купли-продажи входят:

  • Госпошлина за получение выписки из ЕГРН.
  • Госпошлина за внесение изменений в ЕГРН (при необходимости).
  • Оплата справок из БТИ.
  • Погашение задолженности по коммунальным платежам (при наличии).
  • Оформление паспорта на квартиру в БТИ, поэтажный план (стоимость услуги зависит от площади квартиры).
  • Оплата подтверждения из ФНС об отсутствии задолженности по уплате налога за квартиру.
  • Получение выписки из домовой книги (в некоторых случаях может потребоваться архивная выписка).
  • Расходы на узаконивание перепланировки, если это не было сделано ранее.
  • Оплата услуг нотариуса при оформлении согласия на продажу недвижимости второго супруга.
  • Оплата услуг оценщика и риэлтора (при необходимости).
  • Госрегистрация договора купли-продажи жилого помещения (оплачивают обе стороны сделки поровну).

Деприватизация жилья: особенности и порядок проведения

Для деприватизации собственник квартиры должен обратиться в городскую администрацию с соответствующим заявлением. Как правило, отказы в приеме на баланс недвижимости от администрации не поступают. Собственнику вместе с заявлением необходимо предоставить пакет документов:

  • паспорт;
  • документы о праве собственности;
  • договор приватизации;
  • справка об отсутствии обременений;
  • выписка из домовой книги;
  • технический паспорт на квартиру.

Полученные документы проверяются в течение 30 дней, после чего с собственником заключается договор о деприватизации жилья, который подлежит государственной регистрации.

После деприватизации с собственником и членами его семьи заключается договор социального найма, на основании которого они могут проживать в помещении, но при этом повторно приватизировать жилье они не вправе.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

Как продать долю в квартире?

как продать долю в квартире

По статистике, более 50% российского жилья находится в долевой собственности. Обстоятельства приобретения долей бывают разные – это и покупка в складчину, и наследство, и приватизация, и сознательное приобретение доли в жилом помещении и т.д. Если между сособственниками мир и согласие, то проблем в распоряжении общим имуществом не возникает, но так бывает далеко не всегда, я бы даже сказала, что это скорее исключение. Рано или поздно у людей, которые не могут договориться между собой, возникает закономерный вопрос: как продать свою долю в квартире? Хочу ответить на самые популярные вопросы, которые чаще всего задают юристам.

Продажа доли в квартире: ЗАКОН

Согласно закону, сделка по продаже доли в квартире подлежит обязательному нотариальному заверению. Если вы составите договор в простой письменной форме, Росреестр его просто не зарегистрирует.

Вторая особенность. Перед тем, как продать долю постороннему человеку, ее надо обязательно предложить выкупить своим сособственникам (ст. 250 ГК РФ).

Если кто-то продал долю в квартире с нарушением установленного порядка, не предложив выкупить ее сособственнику, тот, чьи права были ущемлены, может обратиться в суд и требовать перевода прав покупателя на себя. Т.е. не требовать признать сделку недействительной – это невозможно, а просить суд на тех же условиях за ту же сумму выкупить эту долю самому.

Это можно сделать также в том случае, если человек продал долю постороннему лицу по цене ниже, чем предлагал сособственнику. Закон говорит однозначно: продать долю третьему лицу можно по цене не ниже той, которая была указана в предложении о продаже доли, которое должно быть отправлено совладельцам.

Зависит ли схема продажи доли от ее размера?

Нет. Условия и порядок действий одинаковы в любой ситуации, когда речь идет о продаже доли, неважно 1/3 это 2/3, 1/32 или 9/10.

Можно ли продавать долю ребенка в квартире?

Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.

Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.

Можно ли помешать соседу продать его долю?

Если все условия соблюдены: продавец уведомил своих сособственников о продаже, предложил им выкупить долю, и в результате их отказа или бездействия продал ее третьему лицу по той же цене, то помешать соседу продать его долю нельзя.

Можно ли продать долю от доли?

Светлана Петрикова юрист, партнер юридической компании PG Partners

Да. Это можно сделать с соблюдением преимущественного права покупки.

Кто чаще всего становится покупателем доли?

Спрос на рынке недвижимости на доли есть. Конечно, он не сравним со спросом на отдельное жилье, но все же их покупают. При этом огромным заблуждением собственников является оценка стоимости доли.

Например, цена ½ доли в квартире и рыночная стоимость целого объекта, поделенная на два – это совершенно разные вещи. Цена доли всегда будет ниже, потому что в данном случае есть отягчающие обстоятельства, которые могут помещать новому собственнику полноценно пользоваться имуществом. Для определения рыночной цены своей доли лучше всего обратиться к независимому оценщику.

Лично на мой взгляд, рыночная цена доли всегда стремится к нулю, потому что это чемодан без ручки.

(Светлана Петрикова, юрист, партнер юридической компании PG Partners)

Если эту долю можно хотя бы выделить, например, речь идет об 1/3 в трехкомнатной квартире, при этом собственник может рассчитывать на отдельную комнату – это еще куда ни шло.

Получить консультацию юриста по продаже доли в квартире

Если мы говорим о доле, к примеру, в однокомнатной квартире, где всего одна комната и ничего выделить нельзя, то владение долей не гарантирует даже того, что хозяин сможет в этой квартире проживать.

Еще одно заблуждение думать, что размер доли пропорционален правам собственника занимать определенную площадь в квартире. Доля – это право совместного владения.

При этом собственник даже самой большой доли может занимать самую маленькую комнату или вообще не иметь возможности проживать в квартире. Все зависит от условий и обстоятельств других сособственников.

Допустим есть двухкомнатная квартира, комнаты метражом 10, 19 кв. м. У квартиры есть два собственника – первый одинокий мужчина имеет 2/3 доли, второй — женщина с ребенком имеет 1/3 доли. При этом, если сособственники не могут договориться и определяют порядок пользования жилым помещением через суд. Женщина с ребенком может получить большую комнату, несмотря на то, что имеет меньшую долю. Поэтому рассчитывать при покупке доли на то, что вы сможете получить пропорциональную площадь в жилом помещении в пользование, не стоит.

Для обычного рядового покупателя доля в квартире не представляет особого интереса, он скорее рассмотрит даже самую маленькую студию. Доли представляют большой интерес в основном для черных риэлторов, которые вселяются в жилое помещение и планомерно выживают оттуда остальных жильцов, склоняя к продаже своих долей за копейки.

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?

Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.

Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.

Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире?

Соблюсти все условия ст. 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки» и продавать. Если соседи не пускают потенциальных покупателей в квартиру на просмотр, то продавать без просмотра. Такие предложения тоже встречаются, правда, цена на такие варианты ничтожно мала.

Вам так же может быть интересно:

Узнать стоимость доли в квартире в Москве — Здесь

Как заставить продать долю?

На вопрос отвечает С уважением, Виктория Суворова, ведущий юрист семейной юридической фирмы «Суворовъ и партнеры» (г.Пятигорск)

Жили-были люди в трешке, одной комнаткой пользовался Саша. Ну как пользовался – мебель там хранил, вещи свои ненужные, короче склад. В других двух комнатах жила его бывшая жена Света с дочкой. Света очень хотела эту комнату у Саши купить и больше его самого и его вещички никогда не видеть.

Виктория Суворова

Саша жил отдельно, но продавать свою комнату ей не хотел. В деньгах он не нуждается, и пусть себе будет 1/3 доля в квартире. Как говорится, хозяин барин, хочет мебель хранит, а захочет там табор поселит.

Света думала-думала и решила пойти в суд. Иск был о признании доли Саши малозначительной, и ее выкупе.

Но первый суд она проиграла, и апелляцию тоже. Дело обжаловали и Верховный суд (это главный в нашей стране) встал на ее сторону.⠀

Что сказал по этому поводу Верховный суд

Согласно тексту решения: действия Саши «являются недобросовестными так как усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения».⠀

По итогу, суд решил иск Светы удовлетворить. То есть долю Саши признали незначительной (1/3, на секундочку). Света должна выплатить ему денежную компенсацию за его долю. Причём стоимость этой доли должен определять сам суд (Определение ВС № 78-КГ16-36).⠀

Если у вас похожая ситуация, то вы можете также обратиться в суд.
Я помогу вам выиграть дело и решить проблему.

Как продать квартиру или дом через госзакупки

Краткая инструкция, как продать квартиру на сайте госзакупок по 44-ФЗ:

  • оформить ЭЦП;
  • зарегистрироваться в ЕИС;
  • открыть спецсчет;
  • найти тендер;
  • подать заявку;
  • оформить сделку;
  • получить деньги.

Зачем закупают

По данным ЕИС продажа недвижимости на госзакупках — распространенная процедура. С начала 2020 года объявили более 16 000 госзакупок. Государство проводит тендеры на покупку квартир для:

  • военнослужащих;
  • сирот, которые выросли в детских домах и не имеют своего жилья;
  • жильцов, чьи дома признаны аварийными и подлежат расселению;
  • тех, кто остался на улице по причине ЧС — пожара или стихийных бедствий;
  • для организационных нужд.

пример госзакупки недвижимости для риэлторов

Как найти закупки недвижимости

Инструкция, как найти госзакупку, чтобы продать квартиру на торгах государству, на сайте Единой информационной системе (ЕИС):

Шаг 1. Зайти на сайт ЕИС.

ЕИС

Шаг 2. Перейти в раздел «Закупки».

Закупки в ЕИС

Шаг 3. В поисковой строке указать предмет тендера. Например: квартира, дом или сокращенно «недвиж», чтобы расширить параметры поиска.

Шаг 3

Шаг 4. Уточнить критерии поиска в разделе «Все параметры»:

  1. Этап закупки: «Подача заявок».
  2. Задаем местоположение заказчика — выбираем город или округ.
  3. Выбираем место поставки исходя из того, где находится ваша квартира.
  4. В блоке «Справочники» указываем подходящий вид деятельности. Все операции, которые связаны с недвижимостью, относятся к разделу кодов №68. Например: услуги по покупке и продаже собственного недвижимого имущества — код ОКПД2 68.1.
  5. Добавляем ключевые слова в блоке «Поиск в прикрепленных файлах». Например: квартира.
  6. Нажимаем кнопку «Применить».

Шаг 4

Шаг 5. Выбрать тендер из списка, который выдаст система.

Шаг 5

Шаг 6. Открыть тендерную документацию, которая приложена к извещению, и изучить потребности заказчика.

Шаг 6

Анализируем документацию

Тендерная документация состоит из нескольких частей. Вот инструкция, как правильно продать квартиру через портал государственных закупок и избежать отклонения заявки:

Щаг 1. Найти в информационной карте:

  • время и срок, до которого принимают заявки на участие;
  • размер обеспечения заявки, контракта и гарантийных обязательств;
  • требования к участникам и их заявкам.

Выдержка из ТЗ

Шаг 2. Изучить техническое задание, в котором прописаны параметры объекта и требования к СанПиН:

  • тип жилья (изолированная квартира, дом с участком и т. п.);
  • площадь;
  • местонахождение;
  • наличие оборудования (сантехника, счетчики, выключатели и т. п.)
  • работоспособность систем вентиляции, электроснабжения, водоснабжения и т. п.

Требования СанПин

Шаг 3. Уточнить в проекте контракта:

  • условия передачи жилья;
  • порядок расчетов;
  • срок возврата обеспечения.

Выдержка из проекта контракта

Когда заказчик требует приложить к заявке выписку из ЕГРН, тендер — только для собственников недвижимости. Учитывайте, что наличие выписки не всегда необходимо, так как права на жилье переходят к заказчику при регистрации сделки.

Узнайте больше

Как получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости

Сначала вам необходимо определить, какая выписка из ЕГРН вам нужна и сможете ли вы ее получить. Некоторые выписки содержат сведения ограниченного доступа и предоставляются не всем.

По общему правилу для получения выписки вам следует заполнить запрос и подать его. Вам выдадут УИН для оплаты выписки из ЕГРН. В течение семи дней после этого вам необходимо оплатить ее.

Выписку из ЕГРН вам предоставят по утвержденной форме в течение трех рабочих дней со дня, следующего после получения сведений об оплате.

Оглавление

  1. Кто и какую выписку из ЕГРН может получить.
  2. Как заполнить запрос для получения выписки из ЕГРН.
  3. Как подать запрос на получение выписки из ЕГРН.
  4. В каком размере оплачивается выписка из ЕГРН.
  5. Как оплатить предоставление сведений из ЕГРН.
  6. Как выдается готовая выписка из ЕГРН.
  7. Каков срок действия выписки из ЕГРН.

Собираясь продать госучреждению свой дом или квартиру, будьте готовы подтвердить право на собственность. Практика рассмотрений жалоб в ФАС показывает, что при отклонении участников, которые не являются собственниками недвижимости (если это требование заказчика), ведомство встает на сторону госучреждения. Например: ООО «Инфинити» обжаловало тендер на покупку жилья. Основание: заказчик установил требование — приложить ко второй части заявки выписку из ЕГРН, которая подтвердит, что участник — собственник. ФАС жалобу отклонил.

Выдержка из решения ФАС

Как продать свою квартиру

Инструкция, как физлицу продать квартиру на госзакупках, победив в тендере:

  1. Оформить ЭЦП в удостоверяющем центре, у которого есть аккредитация.
  2. Зарегистрироваться в ЕИС. Аккредитация на торговых площадках проводится автоматически.
  3. Открыть спецсчет в банке для перечисления обеспечения заявки и исполнения контракта. Обязательное условие: банк входит в перечень организаций, которые утверждены распоряжением правительства.
  4. Подготовить пакет документов (выписку ЕГРН, копию договора приватизации и проч.).
  5. Внести обеспечение или оформить банковскую гарантию.
  6. Подать заявку на участие в тендере, которая соответствует условиям заказчика.
  7. Дождаться подведения итогов.
  8. Оформить сделку.
  9. Передать объект заказчику по акту.
  10. Получить назад обеспечение, если оно было предоставлено в денежной форме.
  11. Дождаться перечисления денежных средств за жилье. Чаще всего деньги переводят в течение 30 календарных дней.

Как продать чужую

Для риелторов и желающих заработать на продаже недвижимости есть несколько вариантов участия в торгах.

Первый вариант, как продать квартиру через аукцион по 44-ФЗ — когда заказчик требует выписку из ЕГРН, продать чужую недвижимость от своего имени не получится. В этом случае:

  • найти подходящую недвижимость;
  • заключить договор о помощи в продаже квартиры через тендер (агентский договор);
  • оформить доверенность;
  • заказать ЭЦП на имя хозяина жилья;
  • зарегистрировать его в ЕИС;
  • открыть спецсчет;
  • подготовить от его имени пакет документов для участия в тендере;
  • подать от его имени заявку;
  • оформить сделку;
  • передать объект;
  • проконтролировать процесс возврата обеспечения и оплаты контракта;
  • получить от собственника вознаграждение в виде комиссии за продажу жилья.

Второй вариант, как продать помещение на электронной площадке — когда заказчик не требует выписку в составе заявки:

  • находим жилье;
  • оформляем ЭЦП;
  • регистрируемся в ЕИС;
  • открываем спецсчет;
  • участвуем в тендере от своего имени по нотариальной доверенности и агентскому договору (ч. 3 ст. 27 44-ФЗ);
  • доп. соглашением или при заключении контракта вписываем собственника в контракт;
  • передаем объект;
  • получаем назад обеспечение;
  • зарабатываем на комиссионных.

Третий вариант, как по тендеру продать дом или квартиру, подойдет для агентов по недвижимости или желающих заработать на разнице в цене:

  • найти жилье;
  • оформить ЭЦП;
  • зарегистрироваться в ЕИС;
  • открыть спецсчет;
  • принять участие в тендере;
  • выкупить жилье;
  • переоформить его на себя, пока заключается контракт;
  • передать заказчику уже нашу недвижимость;
  • получить назад обеспечение;
  • заработать на разнице между ценой, за которую купили жилье, и ценой, за которую продали его заказчику.

Пример применения последней стратегии: 15 июля в тендере на приобретение жилья выиграл участник — физлицо, и для него это не первый тендер.

Итоговый протокол на физлицо

Как передать недвижимость

Недвижимость передают заказчику в срок, который указан в госконтракте. В это время входит:

  • приемка жилья;
  • регистрация прав нового собственника.

Перед передачей жилья новому владельцу убедитесь, что:

  1. Помещение не требует ремонта и соответствует санитарным нормам (ст. 23 52-ФЗ от 30.03.1999). Системы вентиляции, водоснабжения, электроснабжения в исправном состоянии. Сантехника, счетчики, лампы и выключатели работают. В противном случае сделайте ремонт.
  2. В наличии документы для продажи квартиры через госзакупки (кадастровые планы и проч.) и они актуальны.
  3. Долги за коммунальные услуги погашены, а лицевые счета переоформлены на нового владельца.

Как закрыть контракт

Завершение исполнения контракта состоит из нескольких этапов:

  1. Регистрация сделки в Росреестре.
  2. Подписание акта по передаче недвижимости.
  3. Получение оплаты в срок, который предусмотрен контрактом.

Если вы представляете интересы собственника жилья на основании агентского договора или являетесь специалистом по госзакупкам в агентстве недвижимости, убедитесь, что хозяин недвижимости не планирует менять свое решение о продаже жилья через госзаказ.

Свежий пример из практики: участник выиграл тендер на приобретение квартиры от имени собственника жилья. В процессе исполнения хозяин передумал заключать сделку. Заказчик вынес односторонний отказ от исполнения контракта.

Выдержка из решения об одностороннем отказе

Примерная форма акта приема-передачи объекта:

Акт приёма-передачи жилого помещения

Об авторе этой статьи

Элла Залужная

Элла Залужная Эксперт проекта Закончила Университет при Межпарламентской Ассамблее ЕВРАЗЭС по специальности «Финансы и кредит».

В 2013 году — Северо-Западный институт управления Российской Академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ по программе: «Управление государственными и муниципальными заказами».
В 2014 году — НИУ ВШЭ по программе «Управление государственными и муниципальными заказами».
В 2020 году прошла профессиональную переподготовку на базе образовательного центра «Гарант» и «Сбербанк-АСТ» по программе «Управление закупками для государственных и муниципальных нужд (44-ФЗ) и корпоративными закупками (223-ФЗ)».

Жилье, продаваемое за долги: стоит ли покупать

Наряду с покупкой квартиры у застройщика или собственника на российском рынке недвижимости можно приобрести жилье, которое реализуется за долги — с аукциона. При этом сперва может показаться, что это весьма выгодное предложение, ведь цена на такие лоты должна быть в несколько раз ниже рыночной. Как обстоят дела на практике, на что нужно обратить внимание и выгодно ли совершать такую сделку, Domofond.ru спросил у экспертов отрасли.

Какое жилье могут продавать за долги?

Как правило, с торгов реализуется жилая недвижимость, на которую была взята ипотека или же под залог которой был взят кредит в банке. Также на аукционе возможно приобрести объекты, реализуемые в рамках процедуры банкротства и исполнительного производства (на основании постановления судебного пристава-исполнителя).

При это не всегда продажей таких лотов занимаются кредиторы (например, банки и кредитные организации). Есть и так называемая «добровольная реализация». «Здесь продавцами выступают собственники жилого помещения, которые не имеют возможности выплачивать ипотеку, кредит и т. д. Несмотря на то, что условия и цена обязательно согласовываются с залогодержателем, должник сам выставляет цену на свою квартиру. И данная схема для него выгоднее по сравнению с тем, когда жилье продается банком. Так как можно рассчитывать на продажу квартиры по рыночной стоимости», — рассказывает независимый эксперт Николай Яблоков.

Где искать такое жилье?

Единого агрегатора, где можно было бы посмотреть все предложения по жилью, продаваемому «с молотка», не существует. Однако эксперты рекомендуют просматривать варианты на сайтах электронных торговых площадок (ЭТП), Федеральной службы судебных приставов (ФССП), банков (у многих организаций есть раздел «Продажа залоговой недвижимости») или же на портале Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Также информация о продажах имущества финансовых организаций, в том числе и жилья, размещается на сайте агентства по страхованию вкладов (АСВ).

Сколько можно сэкономить?

На аукционе действительно можно приобрести недвижимость по цене ниже рыночной, однако каких-либо гарантий не существует. Универсальный совет: чтобы не переплатить, стоит заранее изучить предложения на вторичном рынке с аналогичными характеристиками. Нужно четко понимать, какой объект ликвиден (а значит, вызовет ажиотаж среди участников аукциона), а какой нет. Исходя их характеристик лота, формируется стратегия поведения на торгах.

«Цену на привлекательный объект стоит повышать до рыночной, а лучше прибавить еще 5–10% от стоимости. Цена на неликвидный объект может быть определена как рыночная стоимость минус 10%. Эта формула не гарантирует победы на аукционе, но она точно убережет покупателя от переплаты», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Вместе с тем, как считает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский, на торгах вполне реально приобрести квартиру со скидкой в 25%. Так происходит, если банку, реализующему конкретный лот, нужно быстрее вернуть вложенные средства. Отыскать подобные предложения можно лишь в случае постоянного просмотра различных тематических сайтов.

Как принять участие в аукционе?

Алгоритм для участия в торгах достаточно прост: нужно получить электронную подпись (делается это через специальные удостоверяющие центры, которые указаны на сайте конкретной торговой площадки), отправить заявку и внести аванс (у различных организаций он различается) для обеспечения участия. Куда-либо ехать не придется: все аукционы проводятся в электронном виде. «Побеждает» тот, кто предлагает лучшую цену.

Покупателем квартиры, продаваемой с торгов, может стать любой. Впрочем, частые участники таких мероприятий — опытные инвесторы или рантье. Также некоторые эксперты полагают, что приобрести конфискованное судебными приставами жилье по выгодной цене человеку «с улицы» практически невозможно. «В каждом регионе Отдел реализации ФССП самостоятельно отслеживает все объекты недвижимости. И лакомые куски либо не доходят до торгов, либо торги проводятся с нарушениями и только для нужных победителей, исключая возможность участия посторонних покупателей», — комментирует директор ООО «НОРД» Василий Попов.

Какие подводные камни?

Прежде чем участвовать в подобных аукционах, необходимо внимательно ознакомиться с документами на продаваемое жилье. Необходимо понимать, была ли данная квартира куплена, приватизирована или перешла в собственность должника в связи с выплатой пая в ЖСК (жилищно-строительный кооперативприм. ред.). «Очень часто случаются ситуации, когда квартира была приватизирована, но один или несколько из проживающих в этой квартире отказались от участия в приватизации. В силу закона данные граждане имеют право пожизненного пользования этим жилым помещением. И, как правило, суды отказывают в выселении таких людей», — делится опытом руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.

Несколько проще обстоят дела, когда квартира куплена или приобретена в собственность в связи с выплатой пая в ЖСК. На такие объекты не распространяется режим отказа от приватизации, и выселить оттуда проживающих можно. Тем не менее периодически случается, что лица, проживавшие в таком жилье, добровольно не хотят выселяться из него. И тогда новых владельцев ждет судебный процесс.

«Данный процесс может быть достаточно продолжительным — длиться до года. К участию в нем привлекается прокуратура. А если проживающие, несмотря на решение суда, все равно не освобождают помещение, приходится обращаться в ФССП для принудительного исполнения данного решения», — рассказывает Владислав Фролов.

Если же вы планируете приобрести залоговое жилье непосредственно у собственника, нужно помнить об одном важном нюансе. На момент заключения договора купли-продажи объект еще находится в залоге у банка, поэтому необходимо проработать схему снятия этого обременения.

«Существуют банки, которые предлагают безопасный для покупателя вариант закрытия сделки. Расчеты происходят через аккредитив, а одним из документов, предоставляемых продавцом для раскрытия аккредитива, является поручение банку о переводе суммы задолженности по кредиту. В этом случае переход права собственности происходит на имя покупателя с залогом в пользу банка, а после перевода суммы задолженности на кредитный счет банк предоставляет покупателю необходимый пакет документов для снятия залога», — отмечает юрисконсульт офиса «Проспект мира» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Пенигин.

В этой ситуации у продавца квартиры нет возможности забрать деньги со счета и не расплатиться с банком, так как в случае непредоставления такого поручения продавец не сможет раскрыть аккредитив и забрать причитающуюся ему сумму. Но, продолжает Пенигин, есть и банки, которые не занимаются безопасными схемами продажи объектов и снятия обременения, а предлагают покупателю досрочно погасить кредит продавца. В этом случае продавец может в дальнейшем отказаться от регистрации перехода права собственности, оставив покупателя без денег и без квартиры.

«Кроме того, существует риск, что у продавца-должника есть и другие долговые обязательства, которые могут в дальнейшем повлечь признание должника банкротом и признание сделки купли-продажи недействительной по иску арбитражного управляющего», — заключает Дмитрий Пенигин.

Если все же решились на покупку

В большинстве случае покупатель не имеет возможности увидеть квартиру до торгов. Не всегда устроитель аукциона выставляет на сайт даже фотографии. И получается, как рассказывает Надежда Коркка, что единственной «зацепкой» становится адрес лота. Всю интересующую информацию придется добывать самостоятельно: искать сведения в интернете, приехать на место, расспросить соседей.

Приобретать ли жилье, реализуемое на аукционе, или нет — всегда личный выбор. Эксперты рекомендуют взвесить все «за» и «против», а также нанять жилищного юриста на проверку документов такой квартиры. Это поможет уберечь покупателя от потери времени и средств.

Читайте также  Оформить доверенность на представительство в суде
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector