Как продлить договор аренды нежилого помещения

Как продлить договор аренды нежилого помещения

Продление договора аренды нежилого помещения: оформление доп. соглашения и другие способы пролонгации

Чёткого определения, что такое нежилое помещение, законодательство РФ не содержит. Исходя из этого, к данной категории можно отнести все помещения, которые не имеют признаков жилых (предназначенных для постоянного проживания людей).

Иногда возможна смена назначения жилого помещения на нежилое. Обратный перевод также допускается, но является сложной процедурой.

Для осуществления своей коммерческой деятельности предприниматели часто берут нежилую недвижимость в аренду, иногда с последующим выкупом. Такие правоотношения оформляются договором аренды.

Данный документ должен содержать полные наименования контрагентов и их реквизиты, систему налогообложения, применяемую арендодателем, характеристику предмета договора (описание свойств объекта (площадь, место расположения, подтверждение права собственности или права сдачи в субаренду), величину арендных платежей (и возможность их увеличения, если таковое предусмотрено), права и обязанности контрагентов, регламент передачи помещения, срок действия контракта и процедура его продления (если срочный), алгоритм разрешения споров.

Также в договоре может быть прописаны и другие пункты: порядок оплаты коммунальных услуг, вопросы страхования имущества, возможность передавать нежилое помещение в субаренду, пункт об обязательной регистрации соглашения в Росреестре, порядок возмещения затрат владельца недвижимости на реконструкцию и ремонт помещения и другие нюансы.

Правоотношения, возникающие в процессе аренды нежилого помещения, регламентируются главой 34 Гражданского кодекса РФ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Что такое пролонгация?

В ст. 610 ГК РФ указано, что соглашение на аренду нежилой недвижимости может быть заключено как на определённый срок, так и без указания периода действия.

Договор с неопределённым периодом действителен до тех пор, пока одна из сторон не инициирует его расторжение. При этом контрагент, по чьей инициативе расторгается контракт, должен уведомить другую сторону не менее чем за три месяца до фактического прекращения его действия (если там не указаны иные сроки уведомления).

Применительно к нежилым помещениям законодательство РФ не устанавливает предельного периода аренды, и по сути контракт может быть заключён (продлён) на любой срок.

Пролонгацией договора аренды является его продление по согласию сторон на определённый или неопределённый период.

Можно ли пролонгировать контракт?

Исключительным правом арендатор может воспользоваться, если соблюдены следующие условия:

  • в имеющемся договоре или в законодательных актах РФ не содержится указаний на то, что арендатору запрещено воспользоваться исключительным правом;
  • в течение всего периода аренды арендатором соблюдались все условия арендного соглашения;
  • арендатор своевременно уведомил арендодателя о своём желании пролонгировать контракт (в период, указанный в договоре, или не меньше, чем за 3 месяца).

При этом законодательством предусмотрено четыре способа пролонгации:

  1. Автопродление на новый срок. Такой способ применяется в случае, если автопродление прописано в предыдущем контракте.
  2. Заключение дополнительного соглашения с указанием на продление. Это не очень распространённый способ пролонгации. Он применяется в тех случаях, когда автоматическое продление использовать неудобно. Например, в случаях, когда аренда выступает обременением права собственности, и необходимо отслеживать сроки этого обременения.

Если арендодатель и арендатор выбрали подписание дополнительного соглашения, то в этом документе нужно прописать условия, которые изменяются (сумму арендной платы, сроки аренды, условия пользования нежилым помещением). Также изменения могут заключаться в смене типа договора — например, определённый срок меняется на неопределённый период.

Новый контракт с условием исключительного права заключается при условиях:

  • ограничение исключительного права не было указано в договоре;
  • арендатор соблюдал все условия контракта;
  • арендатор письменно сообщил арендодателю о своём намерении применить исключительное право.

Как продлить?

Для пролонгации можно воспользоваться несколькими способами: заключить дополнительное соглашение, оформить новый контракт или направить арендодателю письмо-уведомление.

Допсоглашение

Составляется, если и арендодатель, и арендатор (арендаторы) согласны со всеми условиями продления контракта. Дополнительное соглашение должно иметь такой же вид и форму, как и основное, например, компьютерный или рукописный вариант.

Оно может содержать новые пункты, которых не было в прежнем договоре, отменять некоторые положения основного договора или изменять прописанные там условия. Дополнительным соглашением может быть, например, закреплены условия о выкупе объекта нежилой недвижимости арендатором после того, как он внесёт полную стоимость данного помещения.

Если изменяется размер арендной платы, то нужно также прописать и новую сумму НДС. Также нужно учитывать, что законом допускается повышение арендной платы не чаще, чем один раз год. Если в договоре или дополнительном соглашении прописано иное, этот пункт считается ничтожным.

Те положения основного контракта, которые остались без изменения, по-прежнему имеют свою силу и являются обязательными и исполнению всеми сторонами. Дополнительное соглашение составляется и подписывается в двух экземплярах (если арендаторов несколько, то количество экземпляров определяется по числу всех контрагентов).

Если первоначальный контракт был нотариально заверен, то данную процедуру нужно провести и с дополнительным соглашением. Если дополнительное соглашение заключается на срок более 1 года, оно должно пройти процедуру обязательной государственной регистрации в Росреестре.

  • Скачать бланк дополнительного соглашения на пролонгацию (продление) договора аренды нежилого помещения
  • Скачать образец дополнительного соглашения на пролонгацию (продление) договора аренды нежилого помещения

Оформление нового контракта

Составление нового договора аренды нежилого помещения производится в соответствии с требованиями к оформлению договоров аренды, прописанными в ГК РФ.

Если контракт заключается на период более 1 года, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Регистрация позволяет снизить риски как для арендодателя, так и для арендатора. Но в российской практике довольно часто заключают контракт по аренде нежилой недвижимости на 11 месяцев, чтобы избежать процедуры обязательной регистрации.

    ; с пролонгацией и без нее; .

Письмо-уведомление арендодателю

Письмо-уведомление на продление действующего контракта по аренде нежилого помещения арендатор направляет арендодателю в том случае, если он имеет приоритетное право аренды. Такое письмо передаётся лично или отправляется почтой.

В письме-уведомлении арендатор просит пролонгировать соглашение об аренде на тех же условиях и указывает сроки.

  • Скачать бланк письма-уведомления о продлении договора аренды
  • Скачать образец письма-уведомления о продлении договора аренды

В каких случаях автоматически продлевается действие?

Автоматическая пролонгация арендного соглашения означает, что контрагентам вообще не нужно ничего предпринимать для продления контракта. Такой способ продления применяется в двух случаях:

  • Если автопродление прописано в условиях договора.
  • Если выполняются условия, содержащиеся в ч. 2, ст. 621 ГК РФ (арендатор продолжает использовать нежилую недвижимость после истечения периода действия арендного контракта и арендодатель не возражает против этого). В таком случае арендный контракт будет считаться автоматически пролонгированным на неопределённый срок.

Надо ли регистрировать?

ГК РФ (ст. 651, п. 2) указывает на необходимость обязательной государственной регистрации контракта в Росреестре при пролонгации аренды помещения, если он был заключен на период более 1 года. Срок действия такого соглашения начинается с даты его регистрации. Порядок регистрации устанавливает федеральный закон № 218-ФЗ.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

    Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Чтобы зарегистрировать договор, один из контрагентов обращается в многофункциональный центр (МФЦ) с заявлением, к которому должны быть приложены следующие документы:

  • контракт на аренду нежилой недвижимости (2 экземпляра);
  • кадастровый паспорт объекта недвижимости;
  • учредительные документы (если заявитель — юридическое лицо) или документы, удостоверяющие личность (если заявителем является физическое лицо);
  • квитанция об оплате государственной собственности;
  • согласие собственника (если нежилое помещение находится в государственной или муниципальной собственности);
  • согласие залогодержателя (если недвижимость находится в залоге);
  • технический план помещения (если в аренду сдаётся не весь объект полностью, а его часть).

Срок регистрации составляет не более 7 дней. Размер государственной пошлины для физических лиц в 2018 году составляет 2000р., а для юридических лиц — 22 000р. Если с заявлением о регистрации обращается несколько контрагентов, то сумма государственной пошлины распределяется между ними в равных долях (некоторые особенности расчета регламентируются Налоговым кодексом РФ (ст. 333.18, п. 2).

Что делать в случае отказа?

Таким образом, договор аренды нежилого помещения может быть оформлен на определённый и неопределённый срок. В первом случае возможна пролонгация такого соглашения. Арендатор, с которым уже был заключён договор, обладает приоритетным правом на его продление перед третьими лицами.

Исключительное право сохраняется за арендатором только при соблюдении необходимых условий:

  1. отсутствие ограничений на такое право, прописанных в действующем договоре аренды или в законодательных актах РФ;
  2. арендатор выполнял все условия действующего договора;
  3. арендодатель был вовремя поставлен в известность о намерении пролонгировать соглашение (не менее чем за три месяца или в иные сроки, если они прописаны в действующем контракте).

Существует четыре способа пролонгации: автопродление на новый период, заключение дополнительного соглашения с указанием на продление, заключение нового арендного контракта с учетом положений об исключительном праве арендатора, принудительное продление соглашения через судебный орган.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Нюансы продления договора аренды нежилого помещения через заключение допсоглашения и иным способом

Поскольку точного определения нежилых помещений в законодательстве РФ нет, к ним относят те, которые не предназначены для постоянного пребывания людей и лишены признаков жилья. Такие коммерческие площади часто арендуют предприниматели для ведения бизнеса. По истечении оговоренного срока требуется продление договора о временном пользовании помещением, то есть пролонгация.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Что такое пролонгация соглашения об аренде нежилого помещения?

По соглашению между сторонами право временного пользования нежилым объектом недвижимости может предоставляться на определенный срок или без точного указания даты его завершения (каковы нюансы заключения бессрочного договора аренды нежилого помещения?). Пролонгацией договора аренды нежилого помещения называют его продление, главный признак которого — контрагенты и объект недвижимости остаются неизменными.

Получается, что в этом случае пролонгация допускается на любой период, если оба контрагента не возражают. Инициатор расторжения предварительно уведомляет другую сторону.

Если в договоре обозначен срок действия, по его истечении аренда также может быть продлена по желанию сторон. Если контракт заключается на новый период, контрагенты вправе внести соответствующие изменения.

Преимущественно пролонгация осуществляется по взаимной договоренности между сторонами. Однако на основании положений законодательства РФ возможно принудительное продление соглашения, даже если один из контрагентов против.

Можно ли его пролонгировать?

Правоотношения, возникающие между арендатором и арендодателем нежилого объекта недвижимости, регламентированы главой 34 Гражданского кодекса РФ. Статья 610 ГК РФ утверждает возможность заключения договора о временном пользовании помещением на обозначенный или неопределенный период. Законом допускается пролонгация срока аренды, при этом арендатор имеет приоритетное право перед третьими лицами (ст. 621 ГК РФ).

Исключительным правом допустимо воспользоваться при соблюдении условий:

  • в договоре или законодательных актах нет указаний на отсутствие приоритета перед третьими лицами;
  • арендатор исправно исполнял все обязательства по контракту;
  • он предварительно проинформировал арендодателя о намерении пролонгации (не менее чем за 3 месяца или согласно условиям контракта).

При несоблюдении требований владелец объекта вправе оформить контракт с иным лицом.

Решение о пролонгации вправе принимать только законный владелец нежилого помещения. Если во время действия договора недвижимость была продана другому собственнику, правоотношения необходимо продлять уже с ним.

На законодательном уровне могут утверждаться предельные периоды действия аренды для отдельных видов имущества. Тогда по их истечении контракт считается расторгнутым вне зависимости от договоренности сторон.

Как продлить время пользования недвижимостью

Еще во время заключения первоначального договора сторонам требуется согласовать условия сделки, в том числе длительность правоотношений. От этого зависит порядок оформления документа и его дальнейшая пролонгация.

В гражданском праве используется несколько вариантов продления договора, каждому из которых характерны особенности.

Автопродление

Автоматическая пролонгация применима, если пункт о ней присутствует в истекшем договоре. Правоотношения сторон могут продолжаться при их взаимном согласии после истечения срока контракта.

Автоматически он пролонгируется на тот же период с идентичными условиями или на неопределенный срок. Дополнительного оформления такое продление не требует.

Продление с помощью допсоглашения

Преимущественно способ применим, когда автопролонгация не используется. Оформление допсоглашения осуществляется до завершения действия договора, в нем прописываются изменения (цены, сроков, условий эксплуатации).

Заключение нового арендного договора

По завершении действия соглашения о временном пользовании нежилым объектом стороны оформляют новый договор с учетом преимущественного права арендатора.

При этом допустимо оставить условия прежними или внести изменения. Исключительное право арендатора устанавливается при соблюдении им вышеназванных требований (уведомления арендодателя, исполнения обязательств и так далее).

Увеличение срока через суд

Принудительное увеличение срока осуществляется путем обращения в суд при отказе арендодателя пролонгировать договор второй стороне, обладающей приоритетным правом перед третьими лицами. При этом допустимо не только продлить контракт, но и потребовать возмещения понесенного материального урона.

Порядок действий

Процедура пролонгации контракта о временном пользовании нежилым объектом недвижимости отличается у отдельных способов. Автопродление не требует оформления, в иных случаях понадобится составление документации: допсоглашения или нового договора.

Подписание дополнительного протокола

Оформляется по обоюдному согласию сторон. Допсоглашение составляется по форме и виду основного договора. Если последний заполнялся от руки, то и дополнение представляют в рукописном варианте.

Допускается по согласованию сторон внесение новых пунктов, изменение или отмена старых. Например, редактирование цены аренды (с указанием НДС), добавление условия о возможном выкупе объекта арендатором при оплате его стоимости.

Возможно в соглашении указать только информацию о продлении, оставив все тезисы договора нетронутыми. Неизмененные положения основного документа по-прежнему имеют юридическую силу. Если оно заверялось нотариусом или подвергалось госрегистрации в Росреестре, дополнению следует также пройти процедуры.

Соглашение о продлении обязательно содержит пункты:

  • местоположение объекта;
  • указание контрагентов;
  • условия аренды, их изменение;
  • даты заполнения и вступления в силу документа.

Допсоглашение составляется в 2 экземплярах и подписывается обоими контрагентами. Без основного договора дополнение считается недействительным.

Заключение нового контракта

Новый контракт оформляется согласно стандартным требованиями ГК РФ. Пункты старого договора могут быть изменены, дополнены или отменены по согласованию сторон. Обязательно указываются:

  • местонахождение нежилого помещения;
  • контрагенты;
  • условия аренды;
  • даты оформления, вступления в силу;
  • подписи сторон.

После подписания документа срок аренды отсчитывается заново без учета прошлых правоотношений.

Письмо на продолжение существующего контракта

Письмо составляют в произвольной форме, в нем указываются:

  • дата и название документа;
  • указание реквизитов договора и пункта, обозначающего срок соглашения и порядок информирования о пролонгации;
  • намерение продлить правоотношения со ссылкой на законодательство (ст. 621 ГК РФ);
  • подпись арендатора или доверенного лица.

Уведомление передают лично (с распиской в получении), по электронной (с цифровой подписью) или обычной почте (заказным письмом) в срок не менее чем за 3 месяца до завершения действия договора. Период и условия информирования также могут быть указаны непосредственно в контракте.

Когда документ продолжает действовать автоматически?

Автоматическая пролонгация договора применяется в 2 случаях:

  1. Если автопродление обозначено в условиях контракта.
  2. Если обе стороны не отреагировали на завершение его действия и продолжают правоотношения (п.2 ст. 621 ГК). То есть арендатор дальше пользуется нежилым помещением, арендодатель не возражает и принимает оплату.

Срок пролонгации предусмотрен тот же, на который заключался договор, или неопределенный.

Сторонам не требуется ничего предпринимать для оформления продления.

Надо ли регистрировать документ?

Согласно п.2 ст. 651 ГК РФ, госрегистрация договора аренды требуется при его заключении на срок более 1 года. В противном случае документ не наделяется юридической силой и признается ничтожным. Срок действия соглашения отсчитывается с внесения записи в Росреестр. Порядок регистрации обозначен в ФЗ № 218.

ГК РФ Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

  1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
    Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
  2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Если зарегистрированным договором предусмотрено его продление после истечения срока действия, то направление его в Росреестр не требуется — при этом правоотношения считаются пролонгированными на неопределенный период.

Если базовый контракт не регистрировался, то продление его на неустановленный срок также не требует проведения процедуры. При оформлении допсоглашения о продлении к действующему зарегистрированному договору, его также необходимо внести в Росреестр. Процедура обязательна, если краткосрочный контракт (менее года) после пролонгации становится долгосрочным. О том, как оформить договор аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией, читайте здесь, а из этого материала вы узнаете, как составить и зарегистрировать долгосрочный договор.

При оформлении допсоглашения сроки, указанные в нем, прибавятся к обозначенным в основном контракте.

Например, договор был заключен на 9 месяцев (госрегистрация не нужна), соглашение продляет его на 5 месяцев. То есть общее количество насчитывает 14 месяцев. Это требует обязательного проведения госрегистрации.

Для проведения процедуры одна из сторон направляет в МФЦ или местное отделение Росреестра заявление с приложением документации:

  • 2 экземпляра арендного договора, допсоглашения (при наличии);
  • кадастровый паспорт объекта, правоустанавливающая документация на него;
  • учредительные документы юридического лица или удостоверяющие личность для физического;
  • согласие владельца помещения (если оно в муниципальной или госсобственности), залогодержателя (если объект пребывает в залоге);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • техплан (если сдается часть помещения).

Величина госпошлины в 2019 году составляет для юридических лиц 22 тыс. рублей, физических — 2 тыс. рублей. Срок регистрации насчитывает до 7 дней.

Что делать в случае отказа?

Если арендодатель отказался пролонгировать договор с арендатором, обладающим приоритетным правом, он не вправе оформлять данные правоотношения с иными лицами в течение года (ст. 621 ГК РФ).

Если это условие было нарушено, целесообразно обратиться в суд. Арендатор может потребовать принудительную пролонгацию арендного договора или возмещения ему материального урона, вызванного отказом продления.

Пролонгация договора аренды достаточно проста в оформлении. Преимущественно контрагенты прибегают к автопродлению, которое не требует совершения каких-либо действий. Однако данный способ рекомендуется применять при стабильных взаимоотношениях между сторонами и определенной степени доверия. При оформлении договора на год и более требуется обязательная госрегистрация.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Энциклопедия решений. Продление (пролонгация) договора аренды по соглашению сторон. Возобновление договора аренды на неопределенный срок

Договор аренды заключается на срок, определенный договором, а в случае, если срок аренды в договоре не определен, такой договор считается заключенным на неопределенный срок (п.п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). При этом по общему правилу истечение срока договора аренды само по себе не является основанием для прекращения арендных отношений.

В силу ст. 621 ГК РФ договор аренды по истечении срока его действия может быть заключен на новый срок по соглашению сторон либо возобновлен на неопределенный срок при наличии условий, установленных п. 2 ст. 621 ГК РФ.

На практике в отношениях аренды часто используется термин «пролонгация» применительно к договору аренды. Он не имеет нормативного определения и по существу означает продление срока арендных отношений. Однако такое продление может осуществиться разными способами.

Так, в соответствии с абзацем вторым п. 1 ст. 621 ГК РФ по истечении срока договора стороны вправе заключить договор аренды на новый срок, оставив прежними или изменив его условия по обоюдному соглашению. Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в п. 31 Информационного письма Президиума от 11.01.2002 N 66, договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

Стороны вправе предусмотреть в договоре аренды условие, согласно которому по истечении срока договора при отсутствии возражений сторон договор считается продленным на тот же (или любой другой) срок (т. е. срок договора продлевается «автоматически»). В этом случае сторонам не требуется совершать каких-либо дополнительных действий, направленных на продолжение арендных отношений: достаточно, чтобы ни одна из сторон не заявила возражения относительно нового срока действия договора, чтобы договор аренды считался заключенным на новый срок на прежних условиях (если стороны не придут к соглашению об изменении его условий) (постановление Тринадцатого ААС от 17.09.2013 N 13АП-15292/13).

Кроме того, в договоре аренды может содержаться условие, которое ставит продление арендных отношений в зависимость от прямого волеизъявления сторон. Например, договором может быть предусмотрено, что арендатор вправе известить арендодателя о своем намерении заключить договор аренды на новый срок по истечении срока предыдущего договора. В таком случае срок договора не продлевается автоматически, и сторонам целесообразно изначально предусмотреть в договоре порядок осуществления арендатором такого права. Как указал ФАС Московского округа в постановлении от 13.02.2013 по делу N А40-19014/12-64-175, согласованное условие о пролонгации договора аренды не означает, что стороны будут обязаны продлевать договор на новый срок. В случае, если условия договора аренды содержат положение о том, что договор аренды считается продленным на тот же срок, по окончании первоначального срока правоотношения сторон регулируются новым договором аренды. В то же время, если в договоре не определен порядок оформления отношений по аренде на новый срок при реализации арендатором права на продление договора, право арендатора на продление договора аренды может быть реализовано только в общем порядке — посредством заключения договора на новый срок по правилам ст. 621 ГК РФ (см. также постановления Президиума ВАС РФ от 19.05.2009 N 17476/08, Девятого ААС от 20.02.2012 N 09АП-940/12).

Законодательством не установлено, что продлевать срок договора аренды можно только в том случае, если такое продление прямо предусмотрено в договоре аренды в виде отдельного условия, поэтому стороны могут продлить арендные отношения и при отсутствии такого условия путем подписания дополнительного соглашения к ранее заключенному договору, в котором будет указано, например, что стороны договорились о продлении действия договора аренды на новый срок.

Если договор аренды на новый срок сторонами не заключен, а арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть для возобновления договора аренды на неопределенный срок необходимо одновременное наличие двух условий:

— пользование имуществом после истечения срока действия договора;

— отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Приведенная норма устанавливает возможность возобновления срока действия договора аренды на неопределенный срок в случае фактического выражения сторонами договора аренды воли на сохранение арендных отношений по истечении срока действия договора независимо от того, было ли соответствующее условие закреплено в договоре.

Однако, исходя из принципа свободы договора (п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ), стороны вправе предусмотреть в договоре аренды условия, исключающие возобновление договора по окончании срока его действия на неопределенный срок. В частности, в договоре может быть указано, что по истечении срока его действия договор прекращается. В нем может быть также предусмотрен специальный порядок продления договора на новый срок, например, обязанность арендатора до окончания срока действия договора направить арендодателю соответствующее заявление. Если арендатор своевременно не направит такое заявление, договор будет считаться прекратившимся (см. постановления АС Уральского округа от 10.08.2015 N Ф09-4420/15 и от 07.04.2015 N Ф09-423/15).

Правило п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора после истечения срока его действия относится и к договорам государственного или муниципального имущества, которые заключены в соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции». Они считаются возобновленными вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако, когда такой договор заключается на новый срок, стороны должны согласовать размер арендной платы, который определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта. Условие об арендной плате, предусмотренное договором аренды, который заключен на новый срок без проведения торгов, применяется к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок (п. 4.2 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Отметим, что если несмотря на направление уведомления арендатору об отказе в продлении договора, арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, а арендодателем не было предпринято никаких действий, направленных на фактическое прекращение арендных отношений (например, продолжали начисляться арендные платежи, выселение арендатора из арендованного помещения не производилось) договор в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ будет считаться возобновленным на неопределенный срок (см. например, определение ВАС РФ от 11.06.2010 N ВАС-6804/10, постановления Семнадцатого ААС от 08.10.2010 N 17АП-9969/10, от 14.04.2010 N 17АП-2763/10).

Внимание

Арендатор должен учитывать, что при возобновлении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Если объектом аренды является недвижимое имущество, то Президиум ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 N 59 указал, что государственной регистрации не подлежат договоры аренды, заключенные на срок менее одного года:

Продление договора аренды

Продление договора аренды

Договоры аренды регулируются общими положениями об аренде имущества ГК РФ. Обязательно оформляются в письменной форме с описанием помещения, сроком аренды и каким будет порядок оплаты.

Чтобы продолжить сотрудничество после завершения срока, необходима пролонгация, но оформить ее нужно до момента завершения действующего соглашения.

Способы пролонгации договора аренды

Автоматически

Данный способ самый удобный. Формулировка для автоматической пролонгации такая: «Настоящий договор действует до (дата) и автоматически продлевается на каждый следующий год, если ни одна из сторон за 30 рабочих дней не заявит о своем намерении его расторгнуть». На следующий день после окончания срока действия одного договора, вступает в силу другой на тех же условиях.

Подписано дополнительное соглашение

Если существующее соглашение удовлетворяет обоих партнеров, и они хотят его продлить, можно заключить дополнительное соглашение. Ключевой фразой в документе будет: «Стороны договорились продлить срок действия Договора № от (дата) по (дата)». Также нужно добавить, что все условия остаются без изменений. Еще один вид дополнительного соглашения – документ, который вносит изменения. Ими устанавливается пролонгация на неопределенный срок с условием, что контракт продлевается автоматически. Это условие прописывается данным образом: «Стороны договорились внести изменения в пункт 8.2 Договора № от (дата), изложив их в следующей редакции: Договор автоматически пролонгируется на следующий календарный год, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении в течении 15 дней до расчетной даты прекращения действия договора»

Заключение нового соглашения

Когда приближается окончание срока действия аренды, стороны могут заключить новое, изменив условия или оставив те же. В договоре может быть прописано, что он заканчивает свое действие по истечению срока. Также могут быть предусмотрены варианты, когда окончание срока действия влечет за собой прекращение договорных обязательств.

Пролонгация договора аренды по ГК РФ

Арендатор имеет право продлить договор на новый срок, если он надлежащим образом выполнял свои обязанности, и законом или соглашением об аренде не предусмотрен другой вариант. В этом случае арендатор должен уведомить арендодателя о намерении продлить аренду до окончания действия действующего соглашения.

Аренда коммерческой недвижимости

По любым вопросам, касающихся аренды коммерческой недвижимости, обращайтесь в «Бизнес-гарант». Юристы с большим опытом работы выполнят свои обязательства в срок, оказав квалифицируемую помощь. Офисы компании расположены в Самаре и Тольятти.

Условия договора аренды

Пролонгация арендных отношений обозначает их продление, сохраняя те же условия. Но если соглашение заключается на неопределенный период, становится непонятно, продолжит ли действовать ранее оговоренный срок. Для предупреждения арендодателя о прекращении договора аренды, суд решит, что первоначальный срок действителен только для первого договора. После его продления действует общее правило, по которому стороны могут отказаться от договора в любое время. Но если обратится в Верховный суд, он не согласится с этим. Там обратят внимание на то, что договор был продлен на неопределенный срок, но на тех же условиях.

Если арендодатель отказался продлевать соглашение, но в течение года после завершения срока действия контракта, заключил его с другим лицом, арендатор может обратиться в суд для перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, а также возмещение убытков, которые появились из-за отказа арендодателя. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после завершения срока действия договора, а арендодатель не против, договор считает продленным на неопределенный срок, сохраняя те же условия.

Участники арендных отношений

Арендные отношения заключаются с юридическим лицом для сдачи нежилых помещений, например, таких как склад, магазин или гараж. С физическими лицами заключат договор найма.

«Если по общему правилу арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул собственника имущества или лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду, то для отдельных видов аренды ГК установлены ограничения, относящиеся к субъектному составу. Так, участниками договора аренды предприятия либо договора финансовой аренды могут быть лишь лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, ст. 665 ГК РФ).»

Пролонгация договора аренды на 11 месяцев (аренда без регистрации)

Договор аренды на 11 месяцев с последующей пролонгаций заключается для того, чтобы не регистрировать его в Росреестре. Чтобы продлить такое соглашение, нужно внести изменения в первоначальный вид договора. Лучше всего изначально обговорить автоматическое продление.

Регистрация в Росреестре необходима, если недвижимость передается на 12 месяцев и больше. Если договор заключен на меньший период, то регистрация не нужна. Но без данного документа арендные отношения не будут иметь юридическую силу.

Особенности аренда земельного участка

Срок аренды земельного участка устанавливается по усмотрению сторон. Если период не указывается, арендатор пользуется им бессрочно (до момента расторжения договора в одностороннем порядке или по соглашению сторон). Если документ не расторгнуть надлежащим образом, он продолжит действовать на тех же условиях и на тот же срок. Допсоглашение может понадобится, если договор нужно скорректировать. Продлить срок аренды земельного участка можно:

  • По согласования с административными органами
  • При участии в торгах
  • Через суд

Нельзя продлить договор аренды, который основывается по итогам торгов.

Помощь в продлении договора аренды

Вам нужно составить пролонгацию договора аренды или найти помещение? Обратитесь в компанию «Бизнес гарант». Юристы с большим опытом работы выполнят свои обязательства в срок, оказав квалифицируемую помощь. Связаться с нами можно по телефону или через мессенджер.

Читайте также  Берут ли в армию если мать одиночка, какие существуют
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector