Методика предполагаемого использования

Методика предполагаемого использования

МЕТОД ПРЕДПОЛАГАЕМОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

В МСО данный метод называется способом развития подразделений. Этот процесс связан с предположениями о разделении конкретного объекта недвижимого имущества на ряд участков, определением доходов и расходов, связанных с процессом такого деления, и дисконтированием получающихся в результате чистых доходов для вывода показателя стоимости. Этот способ может быть приемлемым в некоторых ситуациях, однако он связан с рядом допущений, которые чрезвычайно трудно связать с толкованием рыночной стоимости. К выработке приемлемых допущений при применении данного способа рекомендуется подходить с особой осторожностью, при этом оценщик должен полностью раскрыть сделанные предположения [23. С. 178].

Метод предполагаемого использования имеет следующую последовательность действий [21. С. 3]: определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования; определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода; определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

А) определение ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

5)расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Исходные данные Площадь участка — 7000 кв. м.

Общая площадь сооружений — 6300 кв. м.

Полезная площадь сооружений (65%) — 4095 кв. м. Определение величины расходов:

Проектно-планировочные работы — 4000 дол.

Грунтовые и дорожные работы — 5 дол./кв. м.

Всего: 7000 х 5 = 35 000 (дол.).

Электричество — 13 000 дол.

Водоснабжение и автономное теплоснабжение — 36 000 дол. Канализация и дренаж — 50 000 дол.

Телефон — 7000 дол.

Стоимость строительства — 100 дол./кв. м.

Всего: 100 х 6300 = 630 000 (дол.).

Сумма расходов, всего 775 000 дол.

Определение величины доходов:

Ставка арендной платы — 10 дол./кв. м в месяц.

Потери от недозагрузки — 5% от ПВД.

Операционные расходы 20% от ДВД.

Требуемая ставка дохода — 30% в год или 2,5% в месяц. Период владения — 4 года.

Поступления от перепродажи крытого рынка в конце периода владения — 700 000 дол.

Определить стоимость земельного участка под строительство крытого рынка.

Расчет стоимости земельного участка:

ПВД — 10 х 4095 — 40 950;

ДВД — 40 950 х 0,95 — 38 902,5;

ЧОД — 38 902,5 х 0,8 — 31 122.

Другой вариант метода предполагаемого использования получил в литературе название метода разбивки на участки (определения затрат на освоение).

Метод разбивки на участки применяется, когда наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива

на стандартные участки, и представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки актуальна для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.

Процедура оценки методом разбивки на участки включает следующие этапы.

Этап 1. Анализ наиболее эффективного варианта застройки, определение размеров индивидуальных участков. Проводится исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Таким образом, размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам, сложившимся в данной местности.

Этап 2. Расчет предполагаемой цены продажи освоенных участков. Данный расчет осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на основе метода сравнения продаж.

Этап 3. Составление сметы и расчет всех затрат на освоение. Процесс разделения земли в первую очередь включает проектные, строительные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда. Разделение и продажа земельных участков, предназначенных под жилую застройку, должны учитывать следующие затраты:

расходы на разбивку, расчистку и планировку участков; строительство дорог, улиц;

стоимость инженерных сетей, дренажа и коммунальных сооружений;

прибыль и накладные расходы подрядчика; расходы на продажу и рекламу; расходы на страхование; управленческие расходы; оплата налогов.

Этап 4. Определение чистого дохода от продаж. Проводится путем вычета затрат на освоение и предпринймательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков. Основой для расчета предполагаемой выручки от продажи является цена продажи одного земельнрго участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия (если они есть).

Этап 5. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. (Чем дольше земельные участки остаются непроданными на рынке, тем выше издержки и риск для застройщика.) Выбирается ставка дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также объем инвестиций.

Этап 6. Дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков. Производится исходя из периода их продажи для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ В чем заключается экономическое содержание доходного подхода при оценке земельных участков? На каких принципах оценки базируется доходный подход? Какие методы оценки земли включает доходный подход? Какие этапы расчета стоимости земли предполагает использование метода капитализации дохода? Какие виды доходов могут капитализироваться при оценке земли? Какие подходы к определению коэффициента капитализации при оценке земли сложились в мировой практике? В чем отличие расчета коэффициента капитализации для земли от расчета коэффициента капитализации для зданий и сооружений? В чем заключаются особенности метода капитализации арендной платы за земли поселений? Для оценки стоимости каких земельных участков может быть использован метод остатка? Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом остатка? Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом предполагаемого использования? Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом разбивки на участки? В чем заключаются преимущества и недостатки доходного подхода к оценке земли?

Тест 1. При оценке застроенного земельного участка методом остатка используются нижеперечисленные показатели, за исключением:

а) чистого операционного дохода, приносимого земельным участком и расположенным на нем зданием;

б) ставки дохода на капитал для земельного участка;

в) нормы возврата капитала для земельного участка;

г) срока службы здания, расположенного на земельном участке;

д) используются все вышеперечисленные показатели.

а) безрисковой ставкой дохода;

б) ставкой дисконтирования;

в) нормой возмещения капитала;

г) коэффициентом капитализации;

д) все ответы неверны.

Тест 3. Из нижеперечисленных укажите формулу, используемую для расчета стоимости земельного участка методом капитализации дохода:

а) Стоимость = Доход ; Ставка капитализации;

б) Стоимость “ Доход х Ставка капитализации;

в) Стоимость = Доход х Ставка дисконтирования;

г) Стоимость = Восстановительная Стоимость — Износ;

д) все ответы неверны.

Тест 4. Метод остатка можно использовать при оценке;

а) сельскохозяйственных земель;

б) земель поселений, застроенных общественными объектами;

в) земель поселений, застроенных торговыми помещениями;

г) лесных земель;

д) все ответы неверны.

Тест 5. Капитализация земельной ренты используется для оценки;

а) земель поселений, застроенных коммерческими объектами;

б) земель поселений, застроенных жилыми объектами;

в) земель под промышленными предприятиями;

г) земель сельскохозяйственного назначения;

д) все ответы верны.

Тест 6. Для определения варианта наиболее эффективного использования незастроенного земельного участка может использоваться;

Расчет методом предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков, приносящих доход.

При этом оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется путем преобразования в текущую стоимость ожидаемой земельной ренты в виде арендных платежей или чистого операционного дохода за период владения землей и выручки от перепродажи участка или единого объекта недвижимости. Данный метод широко применяется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые.

Для применения метода предполагаемого использования (или дискон­тирования денежных потоков) необходимо рассчитать текущую (настоящую) стоимость будущих доходов путем дискон­тирования каждого денежного потока по соответствующему коэффициенту с применением функций сложных процентов по формуле:

,

где СТ — стоимость текущая;

Дt — денежный поток (чистый операционный доход периода (года));

it — ставка дискон­тирования периода t;

п — продолжительность прогнозного периода;

t — номер платежного периода;

(1+i )п — фактор текущей стоимости (таблицы шести функций денежной единицы);

СпП — возможная цена перепродажи объекта (земельного участка).

С технической, т.е. математической точки зрения ставка дисконта — это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов (их может быть несколько) в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. В экономическом смысле ставка дисконта — требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.[21]

Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. №568-р предусмотрена следующая последовательность действий по дискон­тированию доходов и расходов при предполагаемом использовании земельных участков:

· определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

· определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

· определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

· определение величины ставки дискон­тирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

· расчет стоимости земельного участка путем дискон­тирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Ставка дисконта выбирается как средняя норма прибыли, которую инвестор ожидает получить на капиталовложения в сходные объекты. Чаще всего используют метод кумулятивного построения ставки дискон­тирования. Текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсия составляют стоимость земельных участков.

Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенныхземельных участков, приносящих доход.При этом оценка рыночной стоимостиземельного участкаосуществляется путем преобразования в текущую стоимость ожидаемойземельной ренты в виде арендных платежей или чистого операционногодохода за период владения землей и выручки от перепродажи участкаили единого объекта недвижимости. Данный метод широко применяетсяпри оценке земельных участков предприятий добывающейпромышленности, содержащих полезные ископаемые.

Метод остатка

В общем случае метод остатка основывается на принципеостаточной продуктивности. Суть метода заключается вкапитализации чистого операционного дохода, относящегося к одной изсопоставляющих, когда стоимость других компонентов (интересов)известна.

Метод сравнения продаж.

Сущность метода состоит в определении стоимости земельногоучастка путем сравнения цен недавних продаж сопоставимых соцениваемым участков после внесения корректировок, учитывающихразличия между ними. Расчетная рыночнаястоимость оцениваемого участка (Ср) определяется по формуле:

Ср = Цi ± Кij,

где Цi – цена продажи i-го сравнимого земельного участка;Кij – величина корректировки цены продажи i-го сравнимогоучастка по j-параметру (фактору, элементу сравнения).

Метод выделения.

Данный метод определяет рыночную стоимость земельногоучастка как разницу между рыночной стоимостью всего объектанедвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями ивосстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа.

Метод распределения

Метод распределенияоснован на определении соотношениямежду стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений.Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части —стоимость зданий и стоимость земельного участка.Для каждого типа застройки земельного участка в конкретномрегионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли истоимостью сооружений.

Метод определения затрат на освоение

Метод определения затрат на освоениеприменяется при оценкенезастроенных массивов земли и позволяет определить общуюстоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельныеучастки, которые затем будут проданы.Из денежной выручки от продажи участков вычитаются всеиздержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и такимобразом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, еслинаиболее эффективным использованием является разделение земельногомассива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массивана отдельные участки — широко распространенная практика, посколькуспособствует более эффективному использованию земли. Проблемаопределения стоимости земли, предназначенной для разделения,является актуальной для любого растущего города или поселка иприменяется при массовой жилой или дачной застройке.

Метод определения затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры

Оценка земель поселений может проводиться на основе затрат навоспроизводство или замещение инфраструктуры, т.е. рассчитываютвеличину затрат на воспроизводство улучшений городских земель (всейинженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли,приходящейся на оцениваемый земельный участок).

Метод по условиям типовых инвестиционных контрактов

Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционныхконтрактов используется для оценки городских земель в крупныхгородах. Стоимость земельного участка определяется как текущаястоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям инвестиционного контракта.

Алгоритм оценки стоимости права долгосрочной арендыземельных участков, предоставляемых под строительство иреконструкцию капитальных коммерческих строений и сооружений, следующий:

1-й этап.Определяется характеристика здания, планируемого длястроительства на данном земельном участке (полезная и общая площадь,

2-й этап.На основе условий инвестиционного контрактарассчитывается количество передаваемых городу жилых и нежилыхплощадей. В г. Москве примерное соотношение в распределениипостроенных площадей зданий между городом и инвестором составляетв Центральном административном округе 30/70, за пределами данногоокруга — 20/80.

3-й этап.Определяется рыночная стоимость 1 м2 площадейжилого и нежилого назначения в планируемом здании.

4-й этап.Определяется общая стоимость площадей здания,которые должны перейти городу после завершения строительства поусловиям инвестиционного контракта.

5-й этап.Уточняется ориентировочный срок реализацииинвестиционного проекта;

6-й этап.Определяется возможный период времени, необходимыйдля продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейтигороду после завершения строительства.

7-й этап.Рассчитывается ставка дисконтирования.

8-й этап.Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа внатуральной форме (4-й этап) с учетом времени строительства (5-йэтап), продажи (6-й этап) и значения ставки дисконтирования (7-й этап).

Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральнойформе представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемогоземельного участка при отсутствии каких-либо обременении. При наличии обременении их стоимость вычитается изтекущей стоимости переходящих к городу площадей. К типичнымобременениям относятся затраты: на строительство и реконструкцию общегородских инженерных коммуникаций и сооружений; на снос существующих строений, принадлежащих городу; по переселению жителейиз сносимых зданий; на перебазирование промышленных предприятий идругие виды затрат, предусмотренные действующим законодательством.

Задача 1.

Оценивается земельный участок площадью 0,89 гектара с недавно построенным зданием общей стоимостью 173 268 000 рублей. Продолжительность экономически полезной жизни здания — 90лет, возмещение инвестиций в здание осуществляется по методу Ринга (прямолинейным методом).Ставка дохода на инвестиции для данного объекта недвижимости определена в 20,5%. Площадьпомещений здания, сдаваемых в аренду 9 535 м2. Ставка арендной платы 5 600 рублей за м2 в год,потери от недозагрузки 10%, операционные и прочие расходы 5 310 000 рублей. Определитьстоимость земельного участка.

Ответ: 138 117 601

Задача 2.

Определить стоимость земельного участка под строительство крытого рынка.Площадь участка — 7 000 м2.Общая площадь сооружений – 6 300 м2.Полезная площадь сооружений (65%) – 4 095 м2

Проектно-планировочные работы – 4 000 дол.

Грунтовые и дорожные работы — 5 дол./м2.

Всего: 7 000 x 5= 35 000 дол.

Электричество – 13 000 дол.

Водоснабжение и автономное теплоснабжение – 36 000 дол.

Канализация и дренаж – 50 000 дол.

Телефон – 7 000 дол.

Стоимость строительства 100 дол./м2, 100 x 6 300 = 630 000 дол.

Всего сумма расходов: 775 000 дол.

Ставка арендной платы 10 дол./ м2 в месяц.

Потери от недозагрузки — 5% от ПВД.

Операционные расходы 20% от ДВД.

Требуемая ставка дохода — 30% в год или 2,5% в месяц.

Период владения -4 года.

Поступления от перепродажи крытого рынка в конце периода владения – 700 000 дол.

Задача 3.

Используя метод выделения, оцените стоимость земельного участка. Стоимость единого

объекта недвижимости составляет 130 000 долларов. На земельном участке имеется жилой домплощадью 3 000 кв. метров и гараж площадью 250 кв. метров. Стоимость воспроизводстваквадратного метра дома составляет 40 долларов, а одного метра гаража — 18 долларов. Общийустранимый физический износ равен 12 000 долларов, неустранимый физический износ – 6 000долларов, устранимый функциональный износ составляет -4 500 долларов.

Ответ: 28 000 долларов

Предположим, что стоимость зданий и сооружений оценена в 80% от общей стоимостисобственности, а земли — в 20%, продолжительность экономической жизни зданий и сооружений -40 лет, ставка дисконта – 15 %,чистый операционный доход — 78 000 у.е. Рассчитайте стоимостьземли и зданий.

Ответ: 356 571,43; 104 000.

На основании данных, полученных с рынка земельных участков, расположенных от 80 до 100километров от МКАД, методом парных продаж оцените земельный участок площадью 0,06 гектара.Участок расположен в 8 километрах от железнодорожной станции, имеет электричество,водопровод, подъездную дорогу с твёрдым покрытием. Оценка проводится 15 октября текущего года. Цены продажи земельных участков в районе оценки выросли в октябре текущего года посравнению с первым кварталом на 3%, со вторым кварталом — на 2%, с третьим кварталом на 1%. Вбазе данных имеется следующая информация по шести сопоставимым земельным участкам.

Элементы сравнения№1№2№3№4№5№6
Дата сделки (квартал)2 кв.3 кв.3 кв.3 кв.2 кв.1 кв.
Размер земельного участка0,080,060,060,080,060,08
Местоположение (километров от железнодорожной станции)3-53-56-103-56-106-10
ЭлектричествоЕстьестьнетнетестьесть
ВодопроводНетестьнетнетнетнет
Наличие леса около участкаЕстьнетнетестьестьесть
Наличие подъездной дороги с твёрдым покрытиемЕстьестьнетнетнетесть
Цена продажи (рублей)29 40024 84021 83023 75020 37027 200

Пример. Оцениваемый объект был недавно продан вместе с земельным участком за 200 000у.е. Сколько стоит земля под зданием?В базе данных имеются данные по продажам недвижимости в сопоставимой ценовой зоне.

РайонСредняя стоимость землиСредняя стоимость здания
133011178354
237840205597
335364192547

Нужно определить стоимость земельного участка, предоставляемого подстроительство автозаправочной станции (АЗС) на пять колонок. Капитальные вложения на однуколонку составляют 35 400 долл., возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейномуметоду, планируемый доход на инвестиции — 16%, срок экономической жизни — 9 лет, При анализеэксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением полученыследующие данные:

• в течение одного часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28л бензина;

• средний доход от продажи 1 л бензина составляет 6 центов;

• с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней вгоду.

Решается методом остатка совместно с методом аналогий в определении затрат на приобретение прав на землю

Определить максимально допустимые для застройщика затраты на приобретение права аренды земельного участка под строительство жилого здания со следующими параметрами:

площадь возводимого здания составляет 3000 кв. м;

удельные затраты на строительство (с учетом всех видов затрат, включая: подготовку и осуществление строительства, оплату процентов за взятый кредит, консалтинг, обеспечение доходов застройщика и т.д.) составляют 500 дол. за 1 кв. м.

Иметь в виду, что аналогичное жилое здание (с равноценным земельным участком), но площадью 2700 кв. м было недавно продано на рынке жилых объектов за 1,35 млн дол.

Решение

1. Затраты на развитие:

В = 3000 кв. м х 500 дол ./кв. м = 1500000 дол.

2. Оценка стоимости завершенного развития — по аналогии:

А = 3000 кв. м / 2700 кв. м х 1350000 дол. = 1500000 дол.

3. Оценка допустимых затрат D на приобретение права аренды земельного участка методом остатка:

D = 1500000 дол. — 1500000 дол. = 0.

Ответ: по условиям задачи застройщик не может выделить никаких средств (D = 0) на приобретение права аренды данного земельного участка.

[1]Ванданимаева О.М. Оценка стоимости земельных участков / М.,Московская финансово-промышленная академия – 2005, 119 с.

[2]Мирзоян Н.В. Оценка стоимостинедвижимости. М.: Московская финансово-промышленная академия. 2005. – 199 с.

[3]Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р.

[4] Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. М.: «Финансы и статистика», 2003. С. 241.

Дата добавления: 2018-06-01 ; просмотров: 237 ; Мы поможем в написании вашей работы!

Метод предполагаемого использования

Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием метода сравнения продаж основан на принципе замещения. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки. Для использования метода необходима информация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

— подбор участков земли, сопоставимых по ценообразующим факторам (элементам сравнения) с оцениваемым участком, с известными ценами продаж;

— внесение поправок в цены продаж сопоставимых земельных участков, позволяющих учесть отличия объекта оценки от сопоставимого объекта по выбранным ценообразующим факторам (корректировка цен продаж сопоставимых объектов);

Читайте также  Положение по лицам ответственным за сохранность

— расчет стоимости земельного участка как среднего или средневзвешенного значения скорректированных цен сопоставимых объектов. При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок с земельными участками в районе оценки, целесообразно использовать информацию о ценах на земельные участки, сложившиеся в других районах, схожих по ценообразующим факторам с территорией оценки (численность, состав и структура населения, инфраструктурная обеспеченность, природные особенности, транспортная доступность и т.п.).

При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений с корректировкой на разницу между ценой предложения и ценой сделки, полученной на основе анализа рыночных данных.

В качестве единицы сравнения, как правило, следует использовать характерную для данного сегмента рынка единицу измерения (например, стоимость гектара, квадратного метра земельного участка).

Корректировка цен продаж сопоставимых незастроенных участков осуществляется по следующим элементам сравнения:

-имущественные права: обременение договорами аренды с условиями, не соответствующими рыночным, отсутствие права собственности на землю и т.п.;

-условия финансирования: использование при покупке кредитных ресурсов на условиях, не соответствующих рыночным, рассрочка платежей и т.п.;

-условия оплаты: безналичный расчет, наличные, векселя, взаимозачеты и т.п.;

-условия совершения сделки: нетипичные условия сделки, например, родственные отношения покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.;

-время заключения сделки с объектом-аналогом;

-местоположение и окружение;

-правовые и градостроительные ограничения по виду использования и застройке земельного участка;

-физические характеристики: рельеф, размеры и форма земельного участка;

-доступные коммунальные услуги (наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и т.п.).

Внесение поправок в цены сопоставимых участков по первым пяти элементам сравнения осуществляется на зависимой основе последовательно, а именно: каждая последующая корректировка выполняется на базе результата предыдущей. При этом последовательность корректировок не имеет значения.

Внесение поправок в цены сопоставимых участков по остальным элементам сравнения выполняется на независимой основе следующим образом:

-определяется алгебраическая сумма поправок в абсолютном или относительном (процентном) выражении;

-данная сумма используется для внесения поправки в цену аналога, полученную после внесения поправок по первым четырем элементам сравнения.

Значения поправок по всем элементам сравнения определяются с использованием количественных и качественных методов.

К количественным методам относят: анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ, анализ издержек, анализ вторичных данных.

Метод анализа парного набора данных заключается в определении поправки по элементу сравнения путем сопоставления двух объектов сравнения, отличающихся друг от друга только одним элементом.

Метод статистического анализа заключается в определении поправок по элементам сравнения с использованием корреляционно-регрессионного анализа.

Метод графического анализа заключается в определении поправок с использованием графиков и номограмм.

Метод анализа издержек заключается в определении поправки к цене объекта аналога на основе оценки вклада затрат, связанных с добавлением или устранением элемента сравнения, по которому объект аналог отличается от объекта оценки.

Метод анализа вторичных данных заключается в определении поправок к цене объекта аналога по элементам сравнения на основе соответствующих данных, опубликованных в печати.

При правильном определении и внесении поправок откорректированные цены аналогов должны быть близки друг к другу и итоговое значение стоимости объекта оценки может быть определено простым усреднением конечных результатов корректировок каждого аналога. Значительные различия в конечных результатах свидетельствует о неверном проведении корректировки цен аналогов или неучете каких-то элементов сравнения. Неучет каких-то элементов сравнения может быть обусловлен объективными причинами, например, пассивностью рынка сделок с объектами, сопоставимыми с оцениваемым. В этом случае оценка итогового результата стоимости простым усреднением не может быть признана приемлемой. При наличии больших различий в результатах корректировок цен аналогов в качестве итогового результата целесообразно использовать их средневзвешенное значение, или при наличии большого количества аналогов — статистическое значение моды как наиболее часто встречающееся значение числового ряда.

Метод общей группировки заключается в разбивке объектов-аналогов на две группы, лучших или худших по качеству в сравнении с объектом оценки, и использовании этой информации для определения наиболее вероятной цены объекта оценки.

Метод индивидуальных опросов основан на анализе мнений операторов рынка недвижимости о значениях того или иного ценообразующего фактора.

При использовании количественных методов результат расчета рыночной стоимости земельного участка определяется как среднее или средневзвешенное значение откорректированных цен аналогов.

При использовании качественных методов результат расчета рыночной стоимости определяется в соответствии с техникой конкретного качественного метода.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector