Можно ли обменять квартиру с доплатой ипотекой

Можно ли обменять квартиру с доплатой ипотекой

Обмен квартиры с доплатой через ипотеку

Обмен квартир

Большинство людей хочет иметь большое и просторное жильё. В однокомнатной квартире мало места для семьи с ребёнком. В этом случае семья сталкивается с необходимостью обмена маленькой квартиры на более просторную. Зачастую лишних денег для этого нет, поэтому людям приходится искать варианты обмена жилья с привлечением ипотеки. Не стоит спешить продавать свою однокомнатную квартиру, сначала необходимо всё просчитать – узнать цены на желаемое жильё, и условия ипотечного кредитования у разных банков, подсчитать свои доходы, рассмотреть все льготные возможности.

Есть несколько вариантов улучшения жилищных условий с использованием ипотечного кредита:

  1. Продажа старого жилья с одновременной покупкой нового с использованием ипотеки.
  2. Передача старой квартиры в залог банку под 70% её стоимости.
  3. Передача старой квартиры банку в залог под 70% её стоимости с одновременным взятием ипотеки под залог новой квартиры.

Все эти варианты осуществимы лишь в том случае, если доходы позволяют платить по ипотеке.

Прежде чем продавать или менять своё жильё, стоит узнать даст ли банк ипотеку и будет ли возможность её погасить.

Одновременная продажа старого и покупка нового жилья с привлечением ипотечного кредита для уплаты разницы в стоимости квартир.

Этот вариант возможен, если у семьи есть дополнительная жилплощадь, где можно жить всё время, пока будут оформляться документы по купле-продаже и ипотеке.

Желательно, чтобы квартира, предназначенная для обмена, была в собственности у одного члена семьи и на неё не претендовали третьи лица. Сложно продать квартиру, которая находится в ипотеке или купленную за материнский капитал. В первом случае необходимо будет найти покупателя, который согласится погасить банку остаток ипотеки. Во втором случае квартира будет принадлежать не только родителям, но и несовершеннолетним детям, продать её без разрешения органов опеки не получится. Для получения такого разрешения необходимо доказать, что детям есть где жить и это жильё соответствует всем санитарным нормам.

Перед продажей квартиры необходимо выписать из неё всех жильцов.

При таком варианте необходимо одновременно найти и покупателя на старую квартиру и подходящее по всем параметрам новое жильё, согласовать цены, вычислить разницу, а затем обращаться в банк с просьбой одобрить ипотеку на недостающую сумму. Если кредит разрешат взять, только тогда можно проводить операцию купли-продажи жилья.

Можно воспользоваться вариантом обмена – многие люди наоборот ищут более маленькое и бюджетное жильё. В этом случае не нужно будет искать покупателя на свою старую квартиру.

Банки часто отказываются выдавать ипотеку при обмене с доплатой, в этом случае можно просто оформить два договора купли-продажи на квартиры

Для продажи жилья необходимо собрать следующие документы:

  1. Паспорта и ИНН всех собственников квартиры.
  2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жильё.
  3. Техпаспорт квартиры.
  4. Договор купли-продажи.
  5. Согласие на продажу второго супруга (если квартира является совместно нажитым имуществом).
  6. Разрешение органов опеки, если одним из собственников является несовершеннолетний.
  7. Выписка из единого государственного реестра недвижимости.

Кроме этих документов в некоторых случаях могут потребоваться справки, доверенности, отказ от права собственности.

Покупка квартиры будет проходить с привлечением ипотеки, поэтому важно, чтобы приобретаемый объект недвижимости удовлетворял кредитора. Все документы по приобретаемому жилью должны быть предоставлены в банк для составления кредитного договора. Далее можно оформить стандартную процедуру покупки жилья в ипотеку, а сумму, полученную при продаже старой квартиры, использовать как первоначальный взнос.

Заемщик передает в залог банку старое жильё под 70% от его стоимости

Это вариант подходит тем людям, у которых есть накопления на новую квартиру. Недостающую сумму средств можно получить, заложив имеющееся жильё. Главное условие – наличие права собственности на квартиру. Кроме того банки оценивают имеющуюся недвижимость на ликвидность. Отказать могут по нескольким причинам:

  1. Дом аварийный.
  2. Жилье подлежит реконструкции.
  3. Старая постройка.
  4. Дом имеет неудачное расположение.

Многие солидные банки, такие как Сбербанк, предпочитают брать в залог жильё, у которого только один собственник. Большую сумму сложно получить, если квартира:

  1. Малометражная.
  2. Расположена на первом или последнем этаже.
  3. Куплена пару месяцев назад.

Заложить квартиру в строящемся доме нельзя.

Важно знать пару особенностей залога:

  1. Одну и ту же квартиру можно заложить несколько раз, главное чтобы её стоимость была не меньше суммы полученных займов.
  2. Квартиру, находящуюся в залоге, можно сдавать в аренду и тем самым копить на приобретение нового жилья. Главное согласовать этот вопрос с банком.
  3. В квартиру можно прописать недавно родившегося ребёнка, без согласования с банком.

Такой вариант приобретения нового жилья предполагает, что большую часть суммы на новую квартиру придётся платить из личных сбережений, что не по карману большинству людей со средним достатком.

Заемщик закладывает в банк квартиру, получая от него 70% стоимости, на недостающую сумму оформляет ипотеку под залог уже новой квартиры.

Если оформить ипотеку на новое жильё невозможно из-за невысоких легальных доходов, можно попробовать заложить старую квартиру за 70% от её стоимости. Этих денег не хватит на покупку нового жилья, однако теперь новую ипотеку придётся брать на гораздо меньшую сумму.

Таким образом, в залоге у банка окажется сразу две квартиры – старая и новая. В этом случае речь не идёт об ипотеке при обмене с доплатой – старую квартиру не обязательно продавать или обменивать. У заёмщика остаётся право собственности с обременением на эти две квартиры, Если доход позволит, можно «выкупить» у банка обе квартиры или же продать более маленькое жильё.
Ипотека на улучшение жилищных условий

Можно воспользоваться специальным кредитом на улучшение жилищных условий. Такую ипотеку можно получить при помощи разных государственных программ:

  1. Ипотека молодым семьям – подходит для пар в возрасте до 35 лет.
  2. Если в семье двое детей, можно использовать материнский капитал на улучшение жилищных условий. При этом не нужно ждать три года.

Подводные камни и сложности

Обмен жилья с привлечением ипотеки процедура довольно сложная. Она требует много времени и знаний в сфере финансов и законодательства. Кроме того, случаются ситуации, на которые просто невозможно повлиять.

Отказ банка в ипотечном кредитовании на обмен квартиры

Найти подходящее жильё это половина дела, главное, чтобы эта квартира устроила кредитора. В самый последний момент банк может отказать в ипотеке, если его не устроит жильё или доход заёмщика.

Причины отказа в ипотеке при обмене квартир:

  1. Возраст заёмщика (выплатить ипотеку нужно до 75 лет).
  2. Плохая кредитная история.
  3. Низкий уровень дохода.
  4. Плохое состояние здоровья заёмщика.
  5. Низкая ликвидность объекта залога.
  6. Невозможность проверить информацию о заёмщике.

Перед тем как продавать или обменивать квартиру, необходимо точно знать, даст ли банк ипотеку и на каких условиях.

Нехватка времени, опыта и сил на продажу своего жилья

Конечно, можно найти опытного риэлтора, юриста и финансиста, которые сами будут искать лучшие варианты для обмена жилья. Но человек со средними доходами не сможет оплачивать работу этих специалистов. Это значит, что всю информацию придётся искать самостоятельно. Плюс ко всему, собирать кучу справок, подписывать договора, консультироваться с менеджерами различных банков по поводу условий ипотеки, искать объявления по продаже и обмену жилья. Совмещать эти дела с официальной работой практически нереально. Важно заранее осознать всю сложность процедуры обмена квартиры с доплатой в ипотеку. Изучать информацию лучше заранее в интернете, а оформлением бумаг заниматься, находясь в отпуске.

Обмен квартиры с доплатой в ипотеку – это не дело одного дня, на это могут уйти месяцы, и даже годы.

Можно ли обменять квартиру с доплатой ипотекой?

Обмен квартиры с доплатой ипотекой представляет собой один из вариантов улучшения жилищных условий, при котором граждане одновременно с продажей своего жилья приобретают новый объект недвижимости с помощью средств ипотечного кредита. Прямая сделка мены не практикуется в качестве предмета ипотеки, поэтому гражданам фактически предстоит совершить одновременно две сделки.

Как обменять квартиру на большую с доплатой ипотекой

Программа ипотечного кредитования предусматривает возможность использовать заемные средства для покупки нового объекта недвижимости. Если граждане решили расширить свои жилищные условия, они смогут использовать ипотечный кредит в качестве доплаты только если предварительно продадут имеющееся жилье.

В этом случае порядок действий будет состоять из следующих этапов:

  1. обращение в банковское учреждение для выбора программы ипотечного кредитования и оформление заявки на получение кредита;
  2. при наличии одобренного кредита – поиск покупателя на свою квартиру и одновременный поиск жилого помещения большего размера;
  3. составление проектов обоих договоров и согласование условий сделки;
  4. представление в банк проекта договора приобретаемого жилого помещения;
  5. оценка рыночной стоимости покупаемой квартиры для представления отчета об оценке в банк;
  6. одобрение кредита со стороны банковского учреждения;
  7. получение денежных средств за продаваемую квартиру и одновременная уплата части цены приобретаемой недвижимости;
  8. регистрация обоих сделок в органах Росреестра и официальное оформление залога на приобретенную недвижимость в пользу банка;
  9. оформление страхового полиса в соответствие с требованием банка.

Таким образом, банк не будет интересоваться подробностями продажи квартиры, определение условий этой сделки осуществляется гражданами самостоятельно.

Основной особенность такого обмена с использованием средств ипотечного кредита является практически одновременное проведение обеих сделок. Прежде чем выбирать варианты продажи и покупки, необходимо удостовериться, что банк одобрит кредит. Отказ в кредитной заявке изначально заставит искать иные источники для осуществления доплаты.

Одновременное проведение двух самостоятельных сделок, да еще и оформление ипотечного кредита, заведомо представляет сложность. Поэтому наиболее оптимальным вариантом станет обращение к опытному специалисту по недвижимости. С его помощью можно не только быстро найти подходящие варианты для продажи и покупки квартир, но и проверить юридическую чистоту обеих сделок.

На стадии расчетов по обеим сделкам также необходимо учитывать нюансы, которые позволят снизить риски потери денежных средств и имущества:

  • по возможности нужно минимизировать временную разницу между регистрацией обоих договоров, так как продав одну квартиру граждане фактически остаются без жилого помещения до момента вселения в новый объект;
  • так как проведение покупки недвижимости подразумевает использование средств от продажи, оптимальным вариантом передачи денег станет аренда банковской ячейки, а не наличный расчет.

Зарегистрировав право собственности и залог в учреждении Росреестра, нужно не забыть обратиться в страховую компанию и оформить полис, предусмотренный условиями кредитования. Банковские учреждения включают требование о страховании обязательным условием для выдачи ипотечного кредита, а его нарушение может повлечь досрочное расторжение договора и обращение взыскания на квартиру.

Обмен ипотечной квартиры на другую квартиру

Ипотека оформляется на длительный срок. Поэтому нет ничего удивительного, если за это время у заемщика меняются приоритеты и предпочтения или жизненная ситуация и ему больше не подходит его новая квартира. Например, заемщик, особенно при военной ипотеке, может переехать в другой город.

Однако ситуация усугубляется тем, что квартира находится в залоге у банка. Залог считается обременением, соответственно, клиент ограничен в совершении каких-либо действий с предметом залога. Можно ли в данной ситуации обменять ипотечную квартиру на другую, более подходящую для клиента? Как это сделать? Об этом и пойдет речь в данной статье.

инфографика

Возможность процедуры

Наличие обременения на квартире автоматически не запрещает обменивать залоговую недвижимость на другую. Согласно закону об ипотеке на период действия ипотечного договора заемщик обязан согласовывать с банком все свои действия в отношении предмета залога, т.е. в данном случае – квартиры. О возможности обмена ипотечного жилья на другую недвижимость свидетельствует и статья 345 Гражданского Кодекса.

Поэтому если банк согласится, то такую сделку оформить можно. Если же заемщик не согласует с банком свои действия, то кредитор вправе расторгнуть договор и потребовать досрочно погасить кредит.

Как добиться согласия банка на сделку?

Чтобы произвести обмен квартиры с ипотекой, заемщик должен выполнить следующие условия:

  • Клиент должен выбрать объект для размена, который подходит под требования банка. Так, новое жилье должно являться реальным объектом недвижимости. То есть не получится обменять квартиру на недвижимость, располагающуюся в не построенном доме. Подойдут только уже готовые квартиры.
  • С даты оформления ипотечного договора должно пройти как минимум 2 года. Однако здесь все зависит от конкретного банка-кредитора. Некоторые финансовые учреждения требуют, чтобы прошла хотя бы половина срока кредитования.
  • Заемщик должен иметь положительную кредитную историю, при этом не должно быть допущено ни малейшей просрочки.
  • Новая квартира должна отвечать требованиям банка и являться ликвидной.
  • Также учитывается стоимость недвижимости: она не должна превышать стоимость нынешнего жилья.
  • Необходим провести оценку нового жилья за счет клиента.

Варианты размена ипотечной квартиры на новую

Существует несколько способов произвести интересующий заемщика обмен.

Вариант 1. Продажа одной квартиры и покупка другой

Здесь заключается двойной договор купли-продажи. Для этого следует выполнить следующие действия:

  1. Выплатить долг полностью.
  2. Снять обременение с предмета залога.
  3. Подать заявление на получение новой ипотеки.
  4. Подыскать покупателя на жилье.
  5. Заключить договор «купли-продажи» на предыдущую недвижимость.
  6. Оформить новый кредитный договор.
  7. Заключить договор купли и продажи на новый объект недвижимости.
  8. Пройти регистрацию в Службе государственной регистрации.

В этом случае новому покупателю не стоит волноваться насчет наличия на квартире (на частном доме) залога. Ведь он покупает «чистую» недвижимость, с которой уже снято обременение.

Вариант 2. Замена залогового имущества

Этот способ может применяется только при условии, что стоимость двух объектов недвижимости является равнозначной. Осуществляется замена следующим способом:

  • Предоставляется документация на новый объект недвижимости.
  • Производится оценка нового жилья.
  • Вносятся изменения в условия ипотеки.
  • Заключается договор мены.
  • Оформляется залог.
  • Со старой квартиры снимается обременение.

Этот вариант усложняется тем, что покупатель может не решиться приобрести недвижимость, находящуюся в залоге.

Вариант 3. Привлечение потребительского кредита на короткий срок

Это еще один удобный вариант сделать обмен старой квартиры на новую. В этом случае потребуется выполнить действия:

  1. Найти покупателя на ипотечную квартиру.
  2. Взять на короткий срок потребительский кредит для закрытия ипотеки.
  3. Снять обременение с предыдущего объекта недвижимости.
  4. Заключить договор купли/продажи.
  5. Погасить предыдущий кредит вырученными деньгами.
  6. Купить устраивающее жилье.
  7. Наложить на нее обременение.

Здесь следует учесть, что могут возникнуть сложности при получении потребительского кредита на большую сумму. Большинство банков, к примеру, могут потребовать заключить договор поручительства. Однако этот способ является довольно удобным, поскольку здесь имеется больше шансов найти покупателя. Ведь квартира уже не будет находиться под обременением у банка.

Вариант 4. Обмен по переуступке

В качестве альтернативного варианта можно использовать обмен по переуступке. Схема заключается в том, что ипотечная квартира или долг по ней уступаются иному лицу. Однако этот вариант можно обыграть только при условии, что новый клиент полностью примет условия действующей ипотеки. Тогда переуступка будет зафиксирована соответствующим договором. После того как он будет подписан, статус заемщика перейдет к новому лицу.

Преимущество этого варианта заключается в юридической чистоте проводимой сделки. Кроме того, в этом случае новый заемщик должен будет выплатить уже не полную величину долга, а только оставшуюся часть. Дополнительный плюс – он получит хорошую кредитную историю.

Однако в этом случае банк будет тщательно оценивать нового клиента. Если он не подойдет хотя бы по одному критерию, то в переуступке ему откажут. Однако иногда банку выгоднее согласиться на переуступку долга любой кандидатуре. Например, у него нет выхода, когда старый заемщик признан неплатежеспособным.

Разница в стоимости

Главная проблема, которая может возникнуть при обмене ипотечной квартиры на другую, состоит в ценовой разнице. Здесь возможны три варианта:

  • Обмен на жилье, идентичное по цене. Этот вариант наиболее простой, а потому предпочтительный как для банка, так и для заемщика. При этом разница в квадратных метрах не будет иметь значения. То есть в этом случае фактически можно сделать размен на большее по площади жилье при условии, что цена у них одинаковая. Или допустимо разменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную.
  • Обмен на более дешевое жилье. Это наиболее сложный вариант обмена, потому что кредитору невыгодно получить менее дорогой объект залога. Согласия можно, как правило, добиться только в том случае, если ипотека практически полностью погашена.
  • Обмен на более дорогое жилье. Банку даже выгоден такой обмен, поскольку он получает более дорогое залоговое обеспечение. Если разница в стоимости окажется более 20%, то кредитор почти всегда одобрит такой обмен с доплатой.

Советы, которые могут пригодиться

Если заемщик решился на обмен ипотечной квартиры на более подходящий ему вариант, то он должен учесть несколько нюансов:

  1. При обмене квартиры, находящейся в ипотеке, придется произвести замену залога. Для этого потребуется переоформить кредит на другой объект.
  2. Банк вправе отказать клиенту в произведении замены.
  3. Эта процедура регулируется не только ипотечным соглашением, но и другими внутренними регламентами банка-кредитора, что усложняет процедуру.
  4. Если заемщик пользовался услугами риелторов при покупке жилья, то логично и в дальнейшем использовать услуги именно этой компании, поскольку данные специалисты в курсе всех нюансов данной сделки. Они помогут сэкономить время и нервы.
  5. Следует рассчитывать, что эта процедура потребует много времени, больше месяца. Для ускорения процесса следует предварительно проконсультироваться у кредитного менеджера банка. Он сможет определить точный порядок проведения процедуры.
  6. Следует учесть необходимость уплаты налогов.

Таким образом, обменять ипотечную квартиру возможно. Однако это сложный и трудоемкий процесс, который займет не один месяц, и потребует дополнительных издержек. Поэтому сначала нужно убедиться в реальной необходимости данной сделки.

Можно ли обменять квартиру с доплатой ипотекой?

При желании расширить жилплощадь граждане могут совершить обмен квартиры с доплатой ипотекой.

Обмен квартиры с доплатой ипотекой

Здесь проводится сразу две сделки: на начальном этапе – продажа имеющегося жилья, а затем – оформление ипотеки на недостающую сумму. Без предварительной реализации недвижимости получить жилищный кредит не удастся, поэтому процедура для неосведомленных представляет ряд сложностей.

Как обменять квартиру с доплатой ипотекой?

Особенности оформления ипотеки и проведения сделок с ипотечной недвижимостью регулируются ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ. В нем нет ограничений касаемо минимальной суммы для жилищного кредита, поэтому граждане при покупке квартиры могут использовать часть собственных средств, а еще часть попросить у банка.

Как производится процедура обмена квартиры на квартиру с доплатой ипотекой:
  1. Гражданин изучает программы ипотечного кредитования и выбирает наиболее выгодную для себя. Следует обратить внимание на процентные ставки и максимальные сроки: чем ниже «проценты» и меньше период пользования займом, тем меньше сумма переплаты. При сокращении срока кредитования увеличивается размер ежемесячных платежей, и, если у заемщика недостаточный уровень дохода, ему будет предложен максимальный срок, т.к. в большинстве случаев сумма обязательных платежей не должна превышать 40-50% от зарплаты.
  2. Когда заявка на ипотеку будет предварительно одобрена, заемщик занимается поиском покупателя на имеющееся жилье и одновременно ищет недвижимость для себя. Можно доверить этот процесс банку, если он предоставляет такую услугу.
  3. Когда покупатель будет найден, оформляется предварительный договор купли-продажи. Он предоставляется кредитору.
  4. После нахождения недвижимости для покупки в банк направляется проект договора с продавцом.
  5. Специалисты оценивают покупаемое жилье. От оценочной стоимости зависит размер одобренной суммы. После этого банк дает окончательное одобрение.
  6. Заемщику перечисляются денежные средства за продаваемую жилплощадь, после чего он сразу же перечисляет их продавцу жилья, которое он собирается покупать, по предварительному соглашению купли-продажи.
  7. Заключается ипотечный договор с банком, в завершение остаток недостающей суммы переводится продавцу, у которого заемщик покупает квартиру.
  8. Должник оформляет право собственности в Росреестре или МФЦ.

ВАЖНО . Банк не вправе устанавливать свои условия для реализации жилья заемщика, которое он купил на собственные деньги, т.к. оно не находится в залоге. В ситуации с приобретаемой недвижимостью происходит обратное: здесь кредитор будет учитывать ее состояние, год постройки и ввода в эксплуатацию, местоположение, наличие обременений и других факторов, представляющих для него риски.

Читайте также  Розыск лиц скрывшихся от дознания предварительного
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector