Сдача квартиры без договора аренды: права

Сдача квартиры без договора аренды: права

4 ошибки арендатора при расторжении договора аренды

Елена Мехоношина

Мы любим собирать чужие ошибки и предупреждать о них предпринимателей. В прошлых статьях мы рассказывали, как арендаторам не потерять деньги на ремонте помещения и обеспечительном платеже. На очереди — прекращение аренды. Рассказываем, когда арендаторы остаются должны бывшим арендодателям 😭

1. Съехали до официального прекращения договора аренды

Часто арендаторы рассуждают так. Если досрочно вывезти мебель и сдать ключи, обязанность платить за аренду снимется автоматом, и одним финансовым грузом станет меньше. Это неверно. Арендатор обязан платить до последнего дня действия договора аренды — п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66.

Договор аренды прекращается в конкретный день. Обычно это конечная дата срока по договору. К примеру, помещение взяли в аренду до 30 декабря 2021 года.

Если арендатор и собственник договорились о досрочном расторжении, аренда прекратится датой из их соглашения. Например, стороны решили, что арендатор съедет до 1 сентября 2021 года.

Если арендатор отказывается от договора в одностороннем порядке, нужно выжидать срок из договора. К примеру, месяц после направления арендодателю уведомления. А если арендатор отказывается от бессрочной аренды, договор по умолчанию прекращается через три месяца после уведомления — ст. 610 ГК РФ.

Съехать быстрее на пару дней — не критично. А вот если оставить помещение на месяц раньше, набежит долг по полной ставке. Арендодатель легко взыщет деньги с процентами через суд или вычтет из депозита.

Чтобы безопасно съехать пораньше, нужно подписать с собственником соглашение. В нём прописать фактическую дату отъезда и оговорить, что начисление арендной платы прекращается.

2. Не оформили акт возврата помещения

В конце аренды арендатор обязан вернуть помещение арендодателю. До возврата начисляется арендная плата. Это правила из ст. 622 ГК РФ.

Возврат помещения оформляют актом с подписями арендатора и арендодателя. Отсутствие акта — ещё один формальный повод насчитать арендную плату. И трудность в том, что арендодатель может специально уклоняться от приёмки.

Задача арендатора — заранее пригласить арендодателя телеграммой или заказным письмом на приёмку в конкретное время. На руках у арендатора должно остаться уведомление о вручении. Если арендодатель не пришёл или отказался ставить подпись, акт составляют со свидетелями. Эти документы помогут отбиться в споре о взыскании арендной платы.

3. Ошибочно думали, что есть право на односторонний отказ от помещения

По общему правилу арендатор может съехать досрочно, если с помещением что-то не так, и это подтвердил суд — ст. 620 ГК РФ.

Не все собственники недвижимости готовы тратить время на суды с арендаторами. Поэтому часто в договор аренды записывают право арендатора отказаться от помещения без суда и без причины. Иногда арендатору дают право на отказ в случае, если арендодатель не сделал капремонт или мешает вести бизнес в помещении. Так можно по ст. 450.1 ГК РФ.

Арендатору важно внимательно прочитать договор аренды. Про досрочный отказ без суда должен быть ясный пункт. Если выехать без решения суда или допсоглашения с арендатором — набежит арендная плата с процентами.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

4. Вернули убитое помещение

Арендатор обязан по мелочи ремонтировать помещение и не делать хуже. А иногда — по условиям договора — ещё и капремонт. В конце арендатор возвращает помещение с учётом нормального износа. Чтобы сделать ремонт под себя, нужно согласие собственника. Так сказано в ст. 616 и 622 ГК РФ.

Если арендатор забивал на поддерживающий ремонт и уборку или оставил на стенах дыры от шкафов, арендодателю придется делать восстановительный ремонт. Эти убытки обязан покрыть арендатор по ст. 15 ГК РФ.

Вот примеры, когда собственники недвижимости не захотели мириться с состоянием помещения.

Арендодатель отсудил у бывшего арендатора 2 266 415 ₽ на восстановительный ремонт. В помещении был обустроен стоматологический кабинет. После съезда арендатора с двух окон пропали жалюзи, на стенах остались следы от демонтажа оборудования, срезанных труб и долго стоящей мебели. В нескольких комнатах не работали отопление и вентиляция — дело № А33-29299/2017.

В другом деле владелец помещения под продуктовый магазин отсудил 1 468 368 ₽. Арендатор заделал окно, убрал пожарную сигнализацию, проводку и подвесной потолок — дело № А51-2297/2019.

Границы между порчей помещения и нормальным износом нет. В идеале состояние помещения на финише аренды должно соответствовать:

— акту приёмки — в каком состоянии взяли, в таком и вернули;

— плану из кадастрового паспорта на помещение — перепланировку не делали, окна кирпичами не закладывали;

— назначению из договора аренды — арендатору не нужно обновлять ремонт, чтобы пригласить нового арендатора с аналогичным бизнесом.

Необходимость ремонта доказывает арендодатель. Для подсчёта стоимости работ и материалов обычно зовут сметчика. И арендатору важно помнить, что любую смету можно проверить и оспорить, если заказать свою экспертизу.

Статья актуальна на 08.02.2021

Получайте новости и обновления Эльбы

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур

Договор аренды квартиры: как снять квартиру, чтобы не обманули?

Кто хоть раз в жизни снимал квартиру, знает, что найти хорошее жилье очень непросто, а вероятность того, что обманут или будут нарушать права, велика. Обман при съеме квартиры – достаточно распространенная проблема. Чтобы обезопасить себя, всегда нужно заключать договор аренды. Каким он должен быть, рассказывают наши эксперты.

Что представляет собой договор на съем жилья

Можно ли снимать квартиру без договора? Надо понимать, что такое действие будет незаконным: в законе предусмотрено, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). К тому же отсутствие договора делает обе стороны более уязвимыми, так как устные договоренности, нигде не зафиксированные, легко нарушить.

Договор найма жилья – документ, подтверждающий предоставление собственником квартиры (наймодателем) другой стороне (нанимателю) жилого помещения за определенную плату во владение и пользование с ограниченным сроком по времени и другими условиями. Что интересно, нотариально заверять такой договор необязательно, однако при желании сторон это возможно.

Особенности заключения договора аренды квартиры между физическими лицами

Договор составляется письменно, как минимум в двух экземплярах (для каждой из сторон). В него можно включать «нестандартные» пункты, если они актуальны для нанимателя или собственника квартиры (например, если в квартире будут жить с животным, можно отдельно указать, какова ответственность хозяина за ущерб, причиненный питомцем).

Что обязательно должно быть прописано в договоре аренды квартиры на длительный срок

В договоре обязательно указываются фамилии, имена и отчества сторон, данные документа, который подтверждает личность. Стоимость аренды также прописывается в договоре – это позволит избежать конфликтных ситуаций по вопросу изменения суммы или отговорок в случае невозможности платить.

Объект найма

В договоре указывается адрес жилья, которое сдается в аренду, а также площадь, этажность (если речь о доме), расположение на участке. Важно, чтобы эти данные совпадали с реальными, то есть записывать нужно те сведения, которые были перепроверены. Эти параметры помогают однозначно определить предмет договора, поэтому забывать об этом пункте не стоит.

Гарантийный взнос

Если предполагается наличие гарантийного взноса, его размер и условия, на которых наниматель получает назад деньги, тоже обязательно нужно указать в договоре. Одна из самых распространенных ситуаций – собственник жилья при выезде нанимателя всеми правдами и неправдами старается найти причину не возвращать взнос. Чтобы этого не произошло, обязательно пропишите условия, на которых получаете назад деньги. Если в квартире перед заездом есть какие-то недостатки (поломки, дефекты в покрытиях, сломанные предметы и т. д.), их нужно зафиксировать, лучше с фотографиями, и приложить список к договору, чтобы потом вас не обвинили в их появлении. Опись имущества при сдаче квартиры тоже пригодится: в договоре будет зафиксировано, что в квартире есть, и потребовать несуществующего собственник потом с вас не сможет.

Другие расходы

Собственник и наниматель договариваются, кто оплачивает коммунальные расходы (или часть расходов берет на себя каждая сторона). Это тоже нужно зафиксировать в договоре. Если этого прописано не будет, по умолчанию обязанность вносить коммунальные платежи лежит на нанимателе.

Также не лишним будет написать, кто занимается ремонтом и каким образом компенсируется эта трата, если ремонт ложится на плечи нанимателя (кроме тех случаев, когда ремонт необходим для устранения недостатков, возникших по вине проживающего в квартире). То же самое можно указать относительно дорогих покупок в дом (мебель, техника и т. д.).

Ваша ответственность

В идеале наниматель должен сдать жилье в том же виде, в каком оно было, когда он заселялся. На практике, конечно, это практически нереально, если речь идет о длительном проживании. Но надо понимать, что перед выездом квартиру необходимо привести в порядок, максимально близкий вид к тому, что был. То есть недостатки и поломки, возникшие по вашей вине, вы устраняете сами. В противном случае вам не вернут гарантийный взнос. Владелец также может подать в суд, и, если договор такое предполагает, вас обяжут привести квартиру в надлежащий вид.

Дополнительные нюансы

В квартире имеют право жить те люди, которые указаны в договоре. Несовершеннолетние дети проживают со своими опекунами или родителями – согласно ст. 679 ГК РФ, при вселении несовершеннолетних детей согласия арендодателя не требуется (но, чтобы не было лишних вопросов и конфликтных ситуаций, лучше, конечно, рассказать о наличии ребенка заранее). Если у вас есть животные, об этом необходимо сообщить собственнику квартиры до заключения договора, чтобы он принял информированное решение о сдаче жилья.

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Если договор заключен на срок менее одного года, то это считается краткосрочным наймом.

Как провести досрочное расторжение договора аренды квартиры

Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно, знают не все наниматели, и это может стать источником обмана (например, если собственник будет выдвигать какие-то дополнительные условия или требовать дополнительную плату).

Наниматель может расторгнуть договор в любой момент, если согласны все проживающие с ним люди. Но выехать из квартиры сразу не получится, потому что уведомить собственника надо за три месяца. Для этого необходимо оформить уведомление и вручить его лично или по почте.

Если с жильем что-то произошло и оно стало непригодным для проживания, расторгнуть договор можно через суд.

А вот собственник может расторгнуть договор в двух случаях:

  • Проживающие не платят шесть месяцев и больше (при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа).
  • Проживающие или третьи лица нанесли квартире урон, за который не хотят платить.

Также нужно иметь в виду, что при истечении срока договора долгосрочного найма жилья наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. При этом, если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Если же собственник жилого помещения сообщает, что продает данное жилье, и просит съехать нанимателя, то данный факт не является основанием для расторжения договора. В этом случае, согласно ст. 675 ГК РФ, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.

При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.

Когда суд может лишить квартиры того, кто сдает ее в аренду

Закон сейчас не только не запрещает сдавать жилье за плату, но, напротив, даже определяет правила такого найма. Однако есть одно важное «но»: не стоит забывать, что именно владелец жилья отвечает за своих квартирантов.

Поэтому если сдавать квартиру «кому попало», дело может закончиться тем, что с квартирой придется расстаться. Представим несколько таких ситуаций — отдельно для муниципального и частного жилья.

1. Когда грозит выселение из муниципальной квартиры за сдачу ее в аренду

Если граждане в свое время получили квартиру от государства и не приватизировали ее, то она остается в муниципальной (или региональной) собственности, а жильцы пользуются ею по договору социального найма.

Наниматель может пересдать квартиру в поднаем, но только временно и с согласия местной администрации и проживающих с ним членов семьи. В противном случае такая сдача приводит вот к чему (проиллюстрирую на реальном примере).

Жители одной из многоэтажек г. Улан-Удэ неоднократно жаловались в администрацию на свою соседку. Она вела «крайне асоциальный» образ жизни со всеми вытекающими последствиями (шумные застолья, скандалы и пр.).

Администрация установила, что «проблемная» квартира вот уже несколько лет как сдается. Мужчина, который в свое время получил эту квартиру по ордеру, съехал из нее и сдал неофициально той самой «веселой» соседке.

Разумеется, никакого разрешения у администрации он не получал. Тогда та обратилась в суд, требуя не только выселить «нелегальную квартирантку», но и самого владельца жилья (по ордеру) признать утратившим право на жилплощадь.

Дело в том, что по закону (ст. 83 ЖК РФ) договор соцнайма расторгается с момента, когда наниматель добровольно выехал в другое место жительства.

А в данном случае все указывало на то, что мужчина не имел намерений пользоваться квартирой: он давно ее покинул, поселил туда жильцов, долги по квартплате не погашал и не следил за тем, что вообще там происходит.

Поэтому суд признал мужчину утратившим право пользования спорной квартирой и выселил его вместе с квартиранткой (Октябрьский р-й суд г.Улан-Удэ РБ решение от 28 мая 2019 г.).

2. Когда собственнику придется расстаться со своей квартирой за то, что он сдает ее жильцам

Тем, у кого квартира находится в частной собственности, не нужно спрашивать разрешения, чтобы сдавать ее жильцам за плату. Но не стоит забывать, что право собственности возлагает на его обладателя и дополнительные обязательства.

Закон требует от собственника содержать свое жилье, а также соблюдать права соседей и правила пользования жилыми помещениями (ст. 30 Жилищного кодекса РФ).

Даже если собственник сам не проживает в квартире, а сдает ее, все равно эти обязательства для него сохраняются. Поэтому за все нарушения своих квартирантов перед третьими лицами отвечать будет именно он.

Кардинальной мерой ответственности в таких случаях является принудительное прекращение права собственности на жилое помещение.

Согласно ст. 293 Гражданского кодекса РФ, если собственник грубо нарушает свои обязанности по содержанию жилья и не соблюдает права соседей, то местная администрация сначала официально предупреждает его о необходимости устранить нарушения.

Если он не реагирует, она обращается в суд с иском о продаже жилого помещения с публичных торгов. По решению суда квартиру продают, и бывший уже собственник может получить только деньги, вырученные с продажи (и то за вычетом расходов на исполнение решения суда).

Есть такой пример в судебной практике: гражданке долгое время приходилось терпеть выходки «веселых квартирантов» (сдавалась соседняя квартира).

На многочисленные жалобы администрация не реагировала. Тогда женщина обратилась в суд и потребовала обязать администрацию принять меры к изъятию «проблемной квартиры» у собственника.

Суд признал, что квартиранты грубо нарушают правила пользования жилым помещением, допускают его разрушение и есть все основания инициировать продажу квартиры с публичных торгов (Беловский горсуд Кемеровской области, решение от 14 ноября 2018 г.).

Если вы собственник, не забывайте, что именно вы отвечаете за тех, кто живет в вашей квартире. Обязательно укажите в договоре свое право досрочно от него отказаться, если квартиранты будут нарушать установленный порядок — так вы защитите не только покой соседей, но и свое право на квартиру.

Как сдать квартиру в Москве

Прежде чем сдавать квартиру, определитесь, каким способом вы будете уплачивать налоги с доходов за предоставление своего жилья в аренду. Вы можете:

  • перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
  • по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода;
  • зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП.

Если вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдать жилье в поднаем вы можете только как физическое лицо. Таким образом, вам нужно будет уплатить НДФЛ.

2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?

Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности налога на недвижимость , предприниматель освобождается.

В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на сайте ФНС.

Если патентная система налогообложения вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 3. Заключите договор найма (аренды).

3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог.

Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:

Шаг 1. Заключите договор найма (поднайма, аренды).

Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите НДФЛ.

4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?

Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2019 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Если специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 1. Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог», кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России или через уполномоченные банки. Для регистрации вам понадобится паспорт и фотография, которую вы сможете сделать на свой смартфон.

Читайте также  Можно ли анонимно обратиться в трудовую инспекцию?
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector