Страхование ответственности застройщика — договор

Страхование ответственности застройщика — договор

Страхование ответственности застройщика — договор

ВОПРОС: Повлияет ли страхование ответственности застройщиков на конечные цены жилья? А также, на сколько страховка будет покрывать риски дольщиков?

ОТВЕТ: В настоящее время на территории Краснодарского края строительство многоквартирных жилых домов осуществляют 435 строительных организаций — застройщиков, из которых более 50% осуществляют деятельность в рамках законодательства о долевом строительстве. Цена на жилье формируется рыночным способом и определяется на основе уровней спроса и предложения на рынке. Учитывая постоянный рост предложений строящихся квартир на рынке долевого строительства в 1 полугодии 2014 года и стабильный уровень цен, можно сделать вывод, что введение с 1 января 2014 года страхования исполнения обязательств застройщика в настоящее время не повлияло на стоимость жилья в Краснодарском крае.

Минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик должен будет осуществить страховое возмещение, рассчитывается исходя из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья на территории Краснодарского края, который определяется Минстроем России, на дату заключения договора страхования (на II квартал 2014 года — 34 015 рублей).

ВОПРОС: Приведет ли страхование к удорожанию жилья?

ОТВЕТ: Введение страхования обязательств застройщика может привести к

удорожанию жилья, только в случаях снижения уровня конкуренции, а именно:

— сокращения объемов строительства многоквартирных жилых домов и, как

следствие, сокращение предложения на рынке участия в долевом строительстве;

— резкого роста уровня спроса на строящееся жилье в Краснодарском крае;

— возникновения обстоятельств форс-мажорного плана, то есть чрезвычайных и

непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

ВОПРОС: Сколько должен будет заплатить застройщик за страхование своей ответственности? Для всех ли застройщиков будет одна сумма, или она будет завесить от каких-то факторов?

ОТВЕТ: Страховой тариф по конкретному договору страхования ответственности застройщика в настоящее время определяется по соглашению сторон и его государственное регулирование не предусмотрено. Таким образом, разные застройщики могут заключать договоры страхования ответственности по разным страховым тарифам. В соответствии с законодательством о страховании страховщики обязаны применять экономически обоснованные страховые тарифы, которые рассчитываются на основании статистических данных не менее чем за три отчетных года.

Факторами, оказывающими влияние на размер тарифа, могут быть финансовое состояние строительной организации, опыт в реализации иных проектов строительства, особенности текущего проекта строительства и т.д.

ВОПРОС: Если квартира приобретена в ипотеку, на какой срок будет распространяться страхование?

ОТВЕТ: Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного этим договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. При этом договор страхования должен обеспечивать право выгодоприобретателя на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения. Таким образом срок действия договора страхования связан со сроком исполнения обязательств по договору долевого участия а не с исполнением обязательств заемщиком по договору ипотечного кредитования.

ВОПРОС: Если я покупаю квартиру в долевом участии по переуступке, должен ли застройщик страховать мою квартиру повторно, или страховка будет оплачиваться за мой счет?

ОТВЕТ: Застройщик в порядке и на условиях, которые установлены Законом о долевом строительстве до государственной регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства, за свой счет осуществляют страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору.

При переуступке права требования по договору участия в долевом строительстве в соответствии с ч. 6 ст. 15.2 Закона о долевом строительстве допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом с уведомлением об этом страховщика в письменной форме.

Таким образом, повторного заключения договора страхования гражданской ответственности при переуступке права требования по договору участия в долевом строительстве не требуется.

ВОПРОС: Кто должен страховать мой договор долевого участия и кто платит за эту страховку?

ОТВЕТ: Застройщики обязаны самостоятельно страховать собственную ответственность за ненадлежащее исполнение (неисполнение) обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве и, следовательно, страхование вашего договора долевого участия обеспечивается компанией-застройщиком.

Страхование своей ответственности застройщик производит за свой счёт, и указание на «страховку в подарок», является не более чем элементом рекламной кампании. Для участника долевого строительства договор страхования ответственности застройщика является бесплатным.

Выплату страховых возмещений производит страховая компания (или Общество взаимного страхования, или банк – в зависимости от способа обеспечения обязательств, выбранного застройщиком). Выбор такой страховой компании также осуществляется самим застройщиком, но каждый дольщик должен иметь на руках договор о страховании договора участия в долевом строительстве.

Страхование гражданской ответственности застройщика

01.01.2014 вступили в силу изменения, внесенные в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», устанавливающие обязательное обеспечение обязательств застройщиков по передаче жилых помещений участникам долевого строительства одним из следующих способов:

  • наличие банковского поручительства;
  • участия в обществе взаимного страхования;
  • договора страхования гражданской ответственности застройщика.

САО «ВСК» полностью соответствует требованиям статьи 15.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и нормативным актам Банка России, который размещен на официальном сайте Центрального банка Российской Федерации.

Субекты страхования ответственности застройщиков

Страхователями по Договору страхования могут быть юридические лица независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008г. N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Договор страхования заключается в пользу Выгодоприобретателей — граждан или юридических лиц (за исключением кредитных организаций), денежные средства которых привлекались в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ для строительства объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилого помещения.

Объект страхования и страховые случаи

Объектом страхования являются имущественные интересы Страхователя (Застройщика), связанные с его ответственностью перед участниками долевого строительства (Выгодоприобретателями) в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением им обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение Страхователем (Застройщиком) обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, подтвержденные одним из следующих документов:

  • вступившим в законную силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии со статьей 14 Федерального закона №214-ФЗ;
  • решением арбитражного суда о признании должника (Страхователя) банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Страховая сумма

Минимальная страховая сумма по Договору страхования рассчитывается исходя из цены Договора участия в долевом строительстве и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения (инвестируемой), подлежащего передаче участнику долевого строительства (Выгодоприобретателю), и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации, который определен федеральным органом исполнительской власти, осуществляющим функции по выработке и (или) реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, и подлежит применению для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение, строительство жилых помещений за счет средств федерального бюджета, на дату заключения договора страхования.

Страхование гражданской ответственности застройщика: права дольщиков

Ответ на этот вопрос влечет за собой ряд последствий: определение территориальной подсудности, освобождение от уплаты государственной пошлины, взыскание потребительского штрафа и компенсации морального вреда и т.д.

Исходя из п. 33 ст. 25 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков … » от 29.07.2017 № 218-ФЗ), договор страхования заключается исключительно в целях страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения, в связи с чем законом обязанность несения расходов по страхованию гражданской ответственности возложена на застройщика, а выгодоприобретателями по данному договору являются граждане-участники долевого строительства.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» в пп. «а» п. 3 правами, предоставленными потребителю Законом о защите прав потребителей, пользуется также те, кто использует приобретенные (заказанные) вследствие таких отношений товары (работы, услуги) на законном основании. То обстоятельство, что сторонами (страховщиком и страхователем) по договору страхования являются юридические лица, само по себе не является основанием для лишения участник долевого строительства (выгодоприобретателя) статуса гражданина-потребителя по отношению к страховой организации и застройщику, а также для лишения гарантий защиты прав, предусмотренных Законом о защите прав потребителей.

Данные аргументы воспринял Московский городской суд, который большинство определений, которыми районные суды передавали иски по подсудности (из-за отсутствия, по их мнению, потребительских отношений), отменил (апелляционное определение от 16.05.2019 по делу № 33-21332; апелляционное определение от 16.04.2019 по делу № 33-17305; апелляционное определение по делу № 33-6047).

В апелляционном определении от 26.07.2019 по делу № 33-34139/2019 Московский городской суд прямо указал:

«В силу закона и договора истец является выгодоприобретателем по договору страхования, заключенному между ответчиком и застройщиком, по договору участия в строительстве истец приобрела право на передачу ей квартиры в жилом доме, ответственность застройщика застрахована и истец является выгодоприобретателем по договору страхования, в связи с чем правоотношения истца и страховой компании регламентируются законодательством о защите прав потребителей».

По другим видам страхования наблюдается подобный подход к признанию отношений между страховщиком и выгодоприобретателем по страхованию ответственности перед третьим лицом потребительскими отношениями.

Например, в Определении Верховного Суда РФ от 19.08.2014 № 22-КГ14-8 прямо указано на неправомерность позиции, заключающейся в том, что выгодоприобретатель по договору страхования не является потребителем.

В указанном деле Верховный Суд РФ рассматривал вопрос о возможности признания потерпевшего от ДТП лица (выгодоприобретателя по договору ОСАГО) потребителем, при том что договор со страховщиком был заключен третьим лицом.

Верховный Суд РФ указал, что «с момента предъявления такого требования потерпевший становится участником регулируемых Законом об ОСАГО правоотношений по договору обязательного страхования гражданской ответственности владельцев транспортных средств, выступая в качестве потребителя, использующего страховую услугу для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В связи с этим, вывод суда апелляционной инстанции о неприменении Закона о защите прав потребителя к правоотношениям, возникающим между страховщиком по договору обязательного страхования гражданской ответственности владельца транспортного средства и потерпевшим в силу того, что между ними отсутствуют договорные правоотношения, является неправомерным».

2. Имеет ли дольщик право требовать от сторон (страховщика и страхователя) договора страхования гражданской ответственности застройщика исполнения ими друг перед другом обязательств? Например, требовать от застройщика оплаты страховой премии?

Если исходить из буквального толкования п. 1 ст. 430 ГК РФ, то по договору в пользу третьего лица, данное третье лицо может лишь требовать от должника исполнения предусмотренного в договоре обязательства перед ним.

Также многие авторы в настоящее время указывают, что третье лицо – не сторона договора и его права по нему ограничены, поскольку оно уполномочено лишь получать выгоду от действия должника по договору.

Однако это приводит к тому, что если исполнение должником обязательства перед третьим лицом обусловлено исполнением обязательства кредитором перед должником, то выгодоприобретатель остается беззащитным и всецело зависит от исполнения кредитором своих обязательств.

Такая ситуация может возникнуть, при страховании гражданской ответственности застройщика, когда был подписан договор страхования, выдан полис, но страховая премия по нему не оплачена. Страховщики в таком случае указывают на то, что хоть договор и заключен, но он не вступил в силу в связи с неоплатой страховой премии.

В то же время Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» в редакции до июля 2017 года указывает на обязанность застройщика по страхованию гражданской ответственности перед участником долевого строительства.

Однако лишь заключение договора страхования без оплаты страховой премии нельзя считать надлежащим исполнением обязательства по страхованию ответственности застройщика перед участником долевого строительства.

Получается, участник долевого строительства может требовать от застройщика уплаты страховой премии. При этом, указанное требование может заявляться им именно как участником долевого строительства по договору участия в долевом строительстве ввиду нарушения его условий по обеспечению, а не как выгодоприобретателем по договору страхования.

Ответственность застройщика

Страхование ответственности застройщика

Взамен обязательного страхования возведения жилых многоквартирных домов, с принятием ФЗ № 218 от 29.07.2017 г. строительные компании с 01.01.2017 г. обязаны перечислять взносы в ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». В ст. 10 ФЗ №218 указано, что величина обязательного взноса составляет 1,2% от цены продажи квартиры по договору ДДУ.

Согласно ст. 15.6 ФЗ №214 от 30.12.2004 г., строительные компании на свое усмотрение или по требованию инвесторов могут заключать договора страхования ответственности застройщика. Они являются добровольными. Выбор страховщика осуществляется из перечня, публикуемого на официальном сайте регулятора – ЦБ РФ. В настоящее время в него входят Общество взаимного страхования, некоммерческая организация «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» и 10 компаний, в том числе партнеры «ПРОГРЕСС Страхования»:

  • «МАКС»;
  • «ВСК»;
  • «Альфастрахование»;
  • «Ингосстрах»;
  • «Югория».

Страховые компании, вычеркнутые из перечня ЦБ РФ, представлять такой продукт, как страхование ответственности застройщика, не вправе. Все полисы данного типа, оформленные до исключения СК из перечня ЦБ РФ, действительны вплоть до завершения срока их действия. Страховщики, внесенные в реестр ЦБ РФ, обязаны размещать на своих сайтах правила, по которым выполняется страхование гражданской ответственности застройщиков. В них указаны общие для всех участников рынка положения, утвержденные законом, а также индивидуальные.

Размер ставок по добровольному страхованию гражданской ответственности застройщика составляет в среднем 0,5-2% от суммы ДДУ. Заинтересованность в заключении договоров данного типа обусловлена положением п. 2 ст. 13. ФЗ №218, где указано, что из средств Фонда дольщик получит возмещение только в пределах среднерыночной стоимости не более 120 м 2 приобретенной по ДДУ недвижимости.

При реализации более крупных и дорогостоящих объектов возместить возникшие финансовые потери в полном объеме позволит только договор добровольного страхования. Этот документ защищает интересы строительной компании и дольщиков, гарантируя возмещение при невозможности сдачи объекта точно в оговоренный срок.

Особенности добровольного страхования

Согласно ст. 25 ФЗ №218, страховой случай – невыполнение застройщиком обязательств перед дольщиками по ДДУ. Подтверждением этого являются:

1. Решение суда об обращении взыскания на предмет залога (по ст. 14 ФЗ №214).

2. Решение арбитражного суда о признании застройщика – банкротом.

Договор страхования считается вступившим в действие с момента регистрации ДДУ и до передачи объекта строительства дольщику. Франшиза для данного страхового продукта – не предусмотрена. Дополнительно ст. 25 ФЗ №218 требует заключать договора добровольного страхования до момента регистрации первого ДДУ, как и выполнять обязательные отчисления в Фонд.

Для оформления полиса требуются документы:

  1. Разрешение на строительство.
  2. Экспертиза проекта.
  3. Проектная декларация.
  4. Зарегистрированный в Росреестре договор покупки, аренды или субаренды участка строительства.
  5. ДДУ.
  6. Учредительные документы застройщика.
  7. ТЭО проекта.
  8. Перечень кредиторов.
  9. Отчетность о финансовых потоках в течение года.
  10. Отчетность о деятельности за 4 предшествующих года.
  11. Аудиторское заключение за последний год.
  12. График выполнения работ и строительства.
  13. План реализации квартир.
  14. Справка оценки, насколько готов к сдаче многоквартирный жилой дом.
  15. Справка УФНС об отсутствии задолженности по уплате налогов.
  16. Справка о том, что у застройщика нет долгов по оплате аренды.
  17. Справка об отсутствии открытых в отношении застройщика судебных исков.

При представлении всех документов заключает договор, цена которого определяется по базовой ставке страховщика. Например, в компании «Альфастрахование» она составляет 3%, причем в зависимости от оценки степени риска в каждом конкретном случае могут быть применены понижающие коэффициенты в диапазоне 0,99-0,04 или повышающие – 1,01-5.

Что влияет на цену полиса?

Финансовые риски – это база для формирования тарифа и принятия повышающих или понижающих коэффициентов. В каждом случае страховщики предлагают клиентам индивидуальные тарифы, которые учитывают вероятность наступления страхового случая. Решающим образом на стоимость услуг страховщика влияют:

1. Платежеспособность застройщика. Положительная кредитная история позволяет применять понижающий коэффициент, а отрицательная – повышающий.

2. При обеспечении ДДУ ипотекой имеет значение размер суммы долга по ней к действительной стоимости объекта – понижающий коэффициент применяют при погашении более 80% и сроках возврата кредита от 1 до 10 лет. Обязательно учитывается ликвидность залога.

«ПРОГРЕСС Страхование» — ваш надежный деловой партнер. Мы готовы представить самую актуальную информацию по вопросам корпоративного страхования. Наши консультанты помогут застраховать гражданскую ответственность застройщика на самых выгодных условиях!

Читайте также  Как зарегистрироваться в квартире после покупки
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector