Выкуп ренты

Выкуп ренты

Выкуп ренты

Договор ренты — это соглашение, по которому получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество в обмен на периодические денежные выплаты либо предоставление средств на содержание в иной форме. Рента может быть постоянной или пожизненной. Разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание гражданина с иждивением.

Договор ренты может быть расторгнут по соглашению сторон или при наличии оснований, предусмотренных законом. Основания и условия расторжения договора ренты зависят от ее вида.
Так, расторгнуть договор пожизненной ренты, в частности договор пожизненного содержания с иждивением, можно только по требованию получателя ренты, если плательщик ренты существенно нарушил условия договора. Расторгнуть договор постоянной ренты можно и по требованию плательщика ренты, если имущество, переданное под выплату ренты, случайно погибло.
Кроме расторжения договора ренты закон предусматривает также возможность выкупа ренты. При постоянной ренте требовать выкупа ренты вправе как получатель ренты, так и ее плательщик, при пожизненной ренте — только получатель.
Для расторжения договора ренты (выкупа ренты) рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

1. Определите, имеются ли основания для расторжения договора ренты (выкупа ренты)
Есть определенные основания для расторжения договора ренты, а также для выкупа ренты плательщиком.
Основания для расторжения договора ренты
Получатель ренты вправе требовать расторжения договора ренты в следующих случаях:
1) плательщик ренты не выполняет обязанности по обеспечению своих обязательств или по страхованию риска ответственности за невыполнение этих обязательств или утратил обеспечение по своим обязательствам — если под выплату ренты была передана денежная сумма или иное движимое имущество. В этом случае помимо расторжения договора можно потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора;
2) плательщик ренты существенно нарушил условия договора пожизненной ренты. В этом случае получатель ренты вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков, а если имущество было передано бесплатно, то он может потребовать возврата имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты;
3) плательщик ренты существенно нарушил свои обязательства по договору пожизненного содержания с иждивением. В этом случае получатель ренты вправе потребовать возврата имущества без компенсации расходов, понесенных плательщиком ренты в связи с содержанием получателя. Право на возврат имущества принадлежит получателю ренты независимо от того, за плату или бесплатно оно передавалось плательщику ренты при заключении договора.
Существенное нарушение — это нарушение, которое влечет для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Случаи существенного нарушения условий рекомендуется заранее указать в договоре ренты. Таким случаем может быть, например, непредоставление плательщиком ренты содержания в течение определенного периода времени.
Также существенными нарушениями можно признать замену плательщиком ренты по своей инициативе без согласования с получателем ренты ухода за ним на выплату ему денежных средств, если согласно условиям договора прямо оговорен способ выполнения плательщиком ренты своих обязательств, либо невыполнение условий об увеличении размера платежей, установленных на уровне прожиточного минимума на душу населения, в соответствии с ростом указанной величины.

Основания для выкупа ренты
Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в следующих случаях:
1) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на год;
2) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
3) плательщик ренты признан неплатежеспособным;
4) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.
В договоре ренты могут быть предусмотрены и иные основания для выкупа ренты.
Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Это возможно, если в договоре не предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть реализовано при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.
Получатель пожизненной ренты, в том числе получатель пожизненного содержания с иждивением, вправе требовать выкупа ренты плательщиком, если плательщик ренты существенно нарушил свои обязательства по договору.

2. Направьте другой стороне предложение о расторжении договора (выкупе ренты)
При наличии оснований для расторжения договора или выкупа ренты направьте другой стороне соответствующее предложение.
Плательщик постоянной ренты вправе заявить требование о ее выкупе в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, если он предусмотрен договором ренты.
Выкупная цена, как правило, определяется договором. Если она не определена, то ее приравнивают к сумме ренты, переданной получателю в течение последнего года. Если имущество было передано безвозмездно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества.

3. Заключите соглашение о расторжении договора ренты (выкупе ренты)
Соглашение о расторжении договора ренты (выкупе ренты) подлежит нотариальному удостоверению.
Одностороннее расторжение договора ренты по требованию стороны договора или принудительный выкуп ренты возможны только в судебном порядке.
Если другая сторона отказалась расторгнуть договор (выкупить ренту) или если вы не получили от нее ответ в срок, указанный в предложении или установленный в договоре, а при отсутствии такового — в 30-дневный срок, вы вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора (выкупе ренты).

4. Обратитесь в суд с исковым заявлением о расторжении договора ренты (выкупе ренты) и дождитесь решения суда
Подайте исковое заявление в районный суд по месту жительства ответчика. Если в иске заявлено требование о возврате переданного плательщику ренты недвижимого имущества, то исковое заявление предъявляется в районный суд по месту нахождения этого имущества.
Уплатите госпошлину исходя из цены иска.

К исковому заявлению приложите следующие документы:
— квитанцию об уплате госпошлины;
— копии иска и прилагаемых к нему документов для ответчика и третьих лиц;
— договор ренты;
— расчет взыскиваемой суммы;
— доказательства существенного нарушения договора ответчиком;
— документы, подтверждающие досудебный порядок урегулирования спора — предложение о расторжении договора (выкупе ренты) и отказ (если имеется) (при наличии);
— документы на переданное под выплату ренты имущество и др.
Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. При этом срок для подачи апелляционной жалобы составляет один месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме.
В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу после рассмотрения судом жалобы, если обжалуемое решение не было отменено. Если решение суда первой инстанции было отменено или изменено и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно.
Если суд примет решение о взыскании с ответчика денежной суммы, получите исполнительный лист и представьте его в службу судебных приставов по месту жительства ответчика.

В случае возврата недвижимого имущества зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре
Если стороны договора ренты заключили соглашение о расторжении договора, предусматривающего возврат недвижимого имущества получателю ренты, или если соответствующее решение принял суд, переход права собственности нужно зарегистрировать в Росреестре. Для этого необходимо представить заявление о государственной регистрации, соглашение сторон либо решение суда и уплатить госпошлину.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 06.02.2018 N 44-КГ17-18

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Морохотовой Марины Васильевны к акционерному обществу «Транснефть-Прикамье» о взыскании выкупной цены ренты по кассационной жалобе Морохотовой Марины Васильевны на решение Индустриального районного суда г. Перми от 31 января 2017 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 10 апреля 2017 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Асташова С.В., выслушав представителя Морохотовой М.В. — Домашневу Я.А., выступающую по доверенности и поддержавшую доводы кассационной жалобы, представителей акционерного общества «Транснефть-Прикамье» Жагловского В.Н., Курилова С.А., Тихонову Л.С., выступающих по доверенностям и возражавших против удовлетворения жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Морохотова М.В. обратилась в суд с иском к АО «Транснефть-Прикамье» о взыскании выкупной цены ренты, ссылаясь на то, что в порядке наследования является получателем рентных выплат по договору постоянной ренты от 10 апреля 1997 г. N <. >, заключенному между Морохотовым В.П. и АООТ «Северо-западные магистральные нефтепроводы», правопреемником которого является ответчик.

21 декабря 2012 г. между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору, касающееся величины рентных выплат.

26 февраля 2014 г. истец уведомлена ответчиком об отказе от выплаты постоянной ренты путем ее выкупа по цене, равной сумме ренты, указанной в пункте 1 названного договора.

19 мая 2014 г. денежные средства в таком размере ответчиком перечислены на счет истца.

По мнению истца, определенная ответчиком выкупная цена ренты не соответствует пункту 3 статьи 594 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку она ниже биржевой стоимости переданных в постоянную ренту привилегированных акций ОАО «Акционерная компания по транспорту нефти «Транснефть» на день платежа, в связи с чем Морохотова М.В. просила взыскать с ответчика выкупную цену ренты в размере 3 376 920 руб.

Решением Индустриального районного суда г. Перми от 31 января 2017 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 10 апреля 2017 г., в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе заявителем поставлен вопрос об отмене состоявшихся судебных постановлений.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С. от 25 декабря 2017 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для отмены в кассационном порядке обжалуемых судебных постановлений.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Таким образом, кассационный порядок пересмотра судебных постановлений предназначен для устранения существенных (фундаментальных) нарушений, о чем неоднократно указывалось как Конституционным Судом Российской Федерации, так и Европейским Судом по правам человека.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации таких нарушений при принятии судебных постановлений не усматривает.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 583 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).

Согласно статье 592 данного кодекса плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа (пункт 1).

Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором (пункт 2).

Условия договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожны.

Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (пункт 3).

Статьей 593 этого же Кодекса предусмотрены условия выкупа постоянной ренты по требованию ее получателя.

В соответствии со статьей 594 Гражданского кодекса Российской Федерации выкуп постоянной ренты в случаях, предусмотренных статьями 592 и 593 данного Кодекса, производится по цене, определенной договором постоянной ренты (пункт 1).

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным пунктом 3 статьи 424 данного Кодекса (пункт 3).

Пункт 3 статьи 424 названного кодекса устанавливает, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Таким образом, определение включаемой в выкупную цену ренты стоимости переданного бесплатно под выплату ренты имущества по правилам пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, как это требует истец, производится лишь в том случае, если цена выкупа ренты не определена договором постоянной ренты.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой этой статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 10 апреля 1997 г. между АООТ «Северо-Западные магистральные нефтепроводы» (плательщик ренты) и Морохотовым В.П. (получатель ренты) заключен договор постоянной ренты N <. >, пунктом 1 которого установлена сумма ренты, равная стоимости передаваемого под ренту имущества — акций по их курсовой стоимости на момент заключения договора.

В силу пункта 6 договора выкуп ренты в случаях, предусмотренных пунктом 3 и подпунктом 5.2 пункта 5 данного договора, производится по цене, равной сумме ренты.

Истолковав взаимосвязанные условия договора, суд первой инстанции пришел к выводу, что заключенным сторонами договором предусмотрена цена выкупа постоянной ренты как для выкупа по требованию получателя ренты (подпункт 5.2 пункта 5 договора), так и для выкупа ренты ее плательщиком (пункт 3 договора, определяющий отдельные условия выкупа ренты ее плательщиком).

С выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции.

Доводы кассационной жалобы о несогласии с названными выше выводами суда об оценке и толковании условий договора не могут служить основанием для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений, поскольку направлены на переоценку доказательств и выводов суда относительно толкования условий договора в случае неясности его буквального содержания.

Между тем в соответствии с частью 2 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Кроме того, в соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебных постановлений в кассационном порядке являются лишь существенные нарушения норм материального или процессуального права.

Несогласие с оценочным толкованием судом условий договора в случае неоднозначности его буквального содержания и иная точка зрения на то, как могло быть по другому истолковано содержание договора, сами по себе не свидетельствуют о нарушении судом норм материального права.

Каких-либо иных доводов, помимо собственного толкования условий договора, кассационная жалоба заявителя по существу не содержит.

Ссылка заявителя на судебные постановления по другим гражданским делам, рассмотренным по искам получателей ренты к ОАО «Магистральные нефтепроводы «Дружба», является необоснованной, поскольку в настоящем деле условие договора о цене выкупа (пункт 6) имеет отсылку к выкупу ренты плательщиком (пункт 3), истолкованную судом как условие о цене выкупа ренты ее плательщиком.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы заявителя.

Кроме того, принцип правовой определенности не допускает пересмотр окончательного решения суда только лишь по мотиву наличия иной точки зрения на то, как могло быть рассмотрено дело судом, и исключительно в целях проведения повторного слушания по делу и постановления нового решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

решение Индустриального районного суда г. Перми от 31 января 2017 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 10 апреля 2017 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Морохотовой Марины Васильевны — без удовлетворения.

Статья 593. Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 587);

плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

в других случаях, предусмотренных договором.

Комментарий к Ст. 593 ГК РФ

1. Комментируемая статья предоставляет определенную защиту интересов получателя постоянной ренты в случаях, когда плательщик ренты нарушил свои обязательства (условия договора постоянной ренты), и в случаях, когда плательщик ренты совершил действия, которые не являются нарушением договора, но будут препятствовать выплате плательщиком ренты рентных платежей в соответствии с условиями договора.

В отличие от плательщика ренты получатель вправе требовать выкупа плательщиком ренты в случаях, указанных в комментируемой статье. Возможно, это напрямую связано с тем, что для получателя ренты выкуп не является доходом, который покрывает его бытовые или личные расходы, и, следовательно, право на требование принудительного выкупа ренты плательщиком не может и не должно служить предпринимательским целям. Плательщик, который в основном использует имущество в предпринимательских целях, может в определенный момент посчитать более экономически выгодной выплату разовой выкупной цены, чем постоянные рентные платежи. В этом могут, в частности, выражаться особенности коммерческого характера договора постоянной ренты, который в целом носит некоммерческий характер.

2. Если абз. 1 комментируемой статьи является диспозитивным и стороны договора могут изменить его (увеличить или уменьшить срок просрочки выплаты, а в особых случаях даже отказаться от этого пункта как основания для принудительного выкупа постоянной ренты плательщиком), то остальные пункты являются императивными и стороны не вправе отказаться от них или изменить их содержание. Кроме того, закон позволяет сторонам договора (прежде всего в интересах получателя ренты) определить случаи, когда возникнут основания для принудительного выкупа постоянной ренты в интересах ее получателя.

3. Получатель вправе требовать принудительного выкупа в случаях, когда плательщик нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (ст. 587 ГК).

В ст. 587 ГК РФ установлен ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательств по выплате ренты. Положения этой статьи являются императивной нормой; в случае нарушения плательщиком положений ст. 587 ГК РФ получатель вправе требовать принудительного выкупа ренты, так как обеспечение рентных платежей было дополнительной гарантией выполнения плательщиком своих обязательств, а в случае нарушения таких обязательств получатель может столкнуться с периодическим или постоянным нарушением договора со стороны плательщика.

4. Следующее основание не имеет прямого отношения к нарушению плательщиком условий договора, а связано с фактическим финансовым состоянием последнего. Речь идет о случаях, когда плательщик признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что рента не будет выплачиваться в сроки и в размере, установленные договором.

Признание плательщика неплатежеспособным возможно в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в ст. 2 которого дается понятие неплатежеспособности: прекращение исполнения должником части денежных обязательств или обязанности по уплате обязательных платежей, вызванное недостаточностью денежных средств. При этом недостаточность денежных средств предполагается, если не доказано иное. Следует сразу указать, что неплатежеспособность не тождественна банкротству плательщика ренты. Банкротство (а точнее, его признаки) определяется в ст. 3 вышеназванного Закона.

В любом случае если получателю ренты станет известен факт наличия у плательщика ренты признаков банкротства, то он вправе потребовать принудительного выкупа ренты в целях обеспечения своих интересов.

Читайте также  Образец претензии за просрочку поставки товара

Какие критерии будут использованы при определении критериев и фактов, которые очевидно свидетельствуют, что рента не будет выплачиваться в соответствии с условиями договора? Можно предположить, что получателю следует обратиться к положениям Федерального закона от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» . Пункт 2 ст. 3 данного Закона определяет, что основными целями законодательства РФ о бухгалтерском учете в том числе являются составление и предоставление сопоставимой и достоверной информации об имущественном положении организаций и их доходах и расходах, необходимой пользователям бухгалтерской отчетности. Используя формы бухгалтерской отчетности, получатель ренты может в постоянном режиме отслеживать негативные последствия и результаты хозяйственной деятельности. Он вправе самостоятельно оценивать эти результаты, однако, по нашему мнению, очевидность влияния полученных показателей на возможность плательщика ренты выполнять свои обязательства в полном объеме ему придется доказывать в ходе судебного разбирательства. И не факт, что суд встанет на его сторону. Думается, что судебная практика должна будет выработать свои рекомендации и свою позицию по данному вопросу.

5. Последним императивно-определенным основанием для принудительного выкупа плательщиком постоянной ренты является факт поступления недвижимого имущества, переданного под выплату постоянной ренты, в общую собственность или разделения между несколькими лицами. Речь идет именно о недвижимом имуществе.

При анализе этого основания следует исходить из общего правила, согласно которому любое изменение положения (как фактического, так и экономического) на стороне плательщика не должно уменьшать уверенность получателя в том, что условия договора постоянной ренты будут выполняться в течение всего срока действия договора в полном объеме. В данном случае речь идет о факте, когда на стороне плательщика ренты возникает множественность лиц. Такое дробление безусловно ухудшает положение получателя ренты. И хотя в силу п. 2 ст. 586 ГК РФ лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество, несет субсидиарную ответственность перед кредитором (получателем ренты), это может затруднить получение ренты в полном объеме. В силу множественности лиц, между которыми недвижимое имущество разделено, наступает долевая обязанность по уплате ренты, определенной в договоре. Получатель может получать ренту не полностью и не в определенные договором сроки. Это безусловно, по нашему мнению, может и должно служить фактом, когда получатель вправе требовать принудительного выкупа ренты. Получение выкупной суммы гарантирует ему «утрату» проблем, которые возникли или могут возникнуть в случае наступления факта, определенного вышеназванным пунктом.

6. Стороны могут предусмотреть в договоре случаи, когда получатель может требовать от плательщика ренты ее принудительного выкупа.

Какие это могут быть случаи? Следует вспомнить, что при выборе рентного должника (плательщика ренты) рентный кредитор (получатель ренты) кроме юридических критериев (ст. 589 ГК) определяет способность контрагента выполнить свои обязательства и обеспечить выплату ренты. Такая способность является способностью фактического порядка и может меняться в период действия договора. Стороны могут предусмотреть критерии и дополнительные обеспечения исполнения рентных платежей, например, режим обеспечения, касающийся недвижимого имущества, распространить и на движимое имущество.

Главное — перечисленные критерии должны обеспечить надлежащее исполнение плательщиком ренты своих обязательств в полном объеме, а в случае изменения экономического состояния плательщика — обеспечить получение рентным кредитором выкупной суммы, определенной договором.

Выкуп ренты

Заключение договора ренты, как следствие приобретения в собственность имущества под выплату ренты, достаточно известный вид сделки на рынке жилой недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 583 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты денежные средства в виде определенной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Договор ренты является самостоятельным видом договора и носит материальный характер, так как помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты. После передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Возмездность договора обусловлена тем, что имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме.

Договор ренты, безусловно, имеет свою специфику. Она выражается в особых правовых отношениях между участвующими в нем лицами, и эти отношения совершенно не свойственны другим договорным гражданско-правовым обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица периодически предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, для которого оно нередко является единственным или основным источником получения средств к существованию. Любая из сторон может получить встречное удовлетворение в меньшем размере, чем предоставлено ею. Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обстоятельство и с ним заранее соглашаются. Поэтому противоречило бы самой сути рассматриваемого договора введение в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, ограничивается стоимостью переданного имущества.

Под выплату ренты может быть передано и движимое имущество. В этой ситуации согласно п. 2 ст. 587 ГК РФ стороны обязаны в качестве существенного условия предусмотреть в договоре ренты какое-либо обеспечение исполнения плательщиком ренты своих обязанностей. Это может быть залог, неустойка, поручительство 3-го лица.

Форма договора ренты регулируется специальными правилами. Договор ренты должен быть нотариально удостоверен. Если под выплату ренты было передано недвижимое имущество, то согласно ст. 584 ГК РФ такой договор подлежит также и государственной регистрации. При осуществлении государственной регистрации договора ренты, на основе которого происходит переход прав на недвижимость, такому акту подлежат и сам факт перехода имущества в собственность плательщика ренты, и лежащее на этом имуществе обременение в виде обязанности выплачивать ренту или предоставлять содержание получателю ренты в иной форме. Статья 9 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» позволяет сделать вывод, что при заключении договора ренты производится запись о переходе права собственности на определенную недвижимость к новому правообладателю.

Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой. Даже если такой договор ренты будет нотариально удостоверен, но не зарегистрирован в установленном порядке, он будет считаться незаключенной сделкой.

Как правило, получателями ренты по договору обычно являются пожилые люди или иные малоимущие, социально незащищенные граждане. В связи с этим ст. 586 ГК РФ предусмотрено, что рента обременяет имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Кроме того, согласно ст. 588 ГК РФ предусмотрена ответственность плательщика ренты в виде штрафных процентов в случае просрочки выплаты ренты плательщиком. Следует указать, что размер процентов может определяться самими сторонами в заключенном договоре ренты.

В главе 33 ГК РФ говорится о договоре ренты как обобщающем понятии, поскольку данный договор всегда существует в одной из трех разновидностей, а именно в виде постоянной ренты, пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением.

На сегодняшний день практика заключения договоров ренты, а особенно договоров пожизненного содержания с иждивением, продолжает постепенно расширяться, что связанно в первую очередь с проблемами в экономической сфере жизни, ведь, как уже было сказано выше, получателями ренты, как правило, являются пожилые или малоимущие люди, и заключение данных договоров является для них единственным средством к существованию.

Пожизненное содержание с иждивением рассматривается как вид договора пожизненной ренты. Согласно договору получатель ренты (гражданин) передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ).

Для договора пожизненного содержания с иждивением характерны следующие признаки вида ренты:

во-первых, в обеспечение пожизненного содержания с иждивением может отчуждаться лишь недвижимое имущество: жилой дом, квартира, земельный участок и т.п.;

во-вторых, рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг;

в-третьих, заключить договор пожизненного содержания с иждивением может лишь гражданин, которому принадлежит жилой дом, квартира, земельный участок или иная недвижимость.

Для данного вида договора ренты в качестве существенного условия необходимо указать стоимость всего объема содержания. Кроме того, законодательством установлен минимальный размер такого содержания: в месяц он не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. В то же время законодательством разрешено сторонам предусмотреть в договоре возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Договор пожизненного содержания с иждивением, в отличие от других видов ренты, предполагает более тесную связь плательщика ренты и ее получателя. Если в других видах ренты отношения сторон ограничиваются периодической передачей (перечислением) денежных средств или иного оговоренного договором предоставления при отсутствии, как правило, личных контактов, то здесь стороны договора обычно постоянно взаимодействуют друг с другом. Возлагая на плательщика ренты обязанности по обеспечению потребностей иждивенца в жилище, питании, одежде и т.п., иждивенец, как правило, хорошо его знает и доверяет ему. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для иждивенца абсолютно неприемлемой. Поэтому любые действия плательщика ренты, которые могут повлечь за собой в конечном счете переход права собственности на имущество к другому лицу, должны быть согласно абз. 1 ст. 604 ГК РФ предварительно согласованы с получателем ренты.

Если же имущество было отчуждено, сдано в залог или иным образом обременено без согласия иждивенца, он вправе требовать признания этих актов недействительными.

Срок действия обязательства пожизненного содержания определяется его природой и равен периоду жизни иждивенца.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств по пожизненному содержанию с иждивением получателя ренты действует общее правило: плательщик ренты не имеет права требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. Получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ.

Подводя итог, можно отметить существующие различия договора пожизненного содержания с иждивением от других видов договора ренты , а именно: под получение содержания иждивенец передает не любое имущество, как это возможно при постоянной или пожизненной ренте, а только недвижимое имущество. Передать имущество может один гражданин, а получателем ренты может выступить указанное им третье лицо – выгодоприобретатель. В договоре пожизненного содержания с иждивением форма предоставления содержания может быть в виде совершения действий по обеспечению потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, если это требует состояние здоровья, оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

В заключение приведем несколько основных правил, которые позволили бы сторонам договора ренты и договора пожизненного содержания с иждивением уменьшить риск их правовых отношений: для плательщика ренты необходимо прежде всего в договоре составить четкий список обязательств, которые он будет нести по отношению к получателю ренты, и определить денежную сумму либо предоставление средств на содержание в иной форме. Заключая договор ренты или пожизненного содержания с иждивением, получатель ренты должен хорошо знать плательщика ренты и быть уверенным в честном и порядочном отношении, не допускающем обмана и мошеннических действий.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector